陕西商洛市通江未来城商业综合体营销策略方案191.pptxVIP

决胜在开幕之前！ 我们讨论的不仅是一个拥有10万平米规模的城市住宅综合体， 在商洛快速兑现城市价值的历史机遇期， 在西部新区这样一个激动人心的风水宝地， 改变25万商州人、影响240万商洛人未来生活进程、生活模式 一场波澜激荡的新城市革命、新生活浪潮、新移民运动！;我们的策划逻辑;1大势分析 找到制约并影响项目整体营销的核心问题;（一）5问锦业 —— SWOT分析的展开归纳 1、如何在相对偏冷的区位营造众心所向的热区位形象和高物业价值？ 2、怎样在相对有限的市场空间快速消化本项目大规模、复合化的货量？ 3、面对同类产品2800元均价的背景，本案高出500元的单价如何实现？ 4、作为商洛首个大型综合体，本案如何发挥综合体优势、规避劣势？ 5、面对商洛特有的城市环境和人文，如何建立本项目的营销推广格局？ ;？1、如何在相对偏冷的区位， 营造众心所向的热区位形象和高物业价值？;区位优势分析：位于政府规划西部新区范围，发展前景良好；1、占据通江路与北新街十字西南角，进出道路交通条件良好；2、位于传统老城区（步行8-10分钟）、西部新区（步行3-5分钟）、滨江休闲区（步行5-8分钟）黄金分割点，与繁华不远，距自然很近。3、地块附近已初步形成以家属院为主的集中生活区区位劣势分析：1、处于城郊结合地带，地块四邻影响高端物业须有的区位先天形象2、相对北新街——州城路——滨江大道区位，区位优势不鲜明;结论;利用商洛人的内在心理，先行政府赋予新区一个响亮定位;？ 2、怎样在相对有限的市场空间， 快速消化本项目大规模、复合化的产品？;商州城区2008年度主要商品房项目销量统计一览全年共售房源约15-18万平米，约1500套房源 —— 数据来源于商洛房管所统计及市场调查测算;同处陕南的汉中、商洛地产市场对比一览;2009商洛市场主要上市（在售）项目一览;晨光·御景华庭 商品房（高层单体楼） 销售情况：目前销售率约为90%。 项目定位：名人街·宽HOUSE ·传世阔宅 户型面积：120-161平米 价格：2600元/平米 卖点：1、1：1方正户型； 2、板式高层 3、新城概念 4、晨光品牌 5、智能安防 ;锦园水岸 商品房（高层单体楼） 销售情况：目前剩余11套。 项目定位：滨江的氧吧 户型面积：120-255平米 价格：2700元/平米 卖点：1、标志性建筑； 2、丹江水景公园 3、新城概念 4、便利交通 5、智能安防 ;全兴园12#楼 商品房（高层单体楼） 销售情况：目前销售率约为90%。 项目定位：西班牙风情社区 户型面积：150-170平米 价格：2700元/平米 卖点：1、西班牙风情景观； 2、板式高层 3、新城概念 4、2000平米会所 5、智能安防 ;东方威尼斯水城 商品房（社区） 销售情况：目前在售。 项目定位：丹江河畔 现代水岸HOUSE 户型面积：80-230平米 价格：多层2000 /平米小高层2400元/平米 卖点：1、水景； 2、大规模社区 3、40%绿化率 4、人性化户型设计 5、品牌物业 ;销售情况： 预计09年5月上市 项目地址：通江路，正位于本案斜对面;;总户数：1266 总用地面积：103亩 其中： 酒店用地面积：5734㎡（8.60亩） 住宅用地面积：65025㎡;分析;结论;案例：2002，紫薇田园都市2001年西安商品房销售面积不足110万平米；2002年，仅紫薇田园都市就实现销售60余万平米，占整个市场的近40%。;？ 3、面对同类产品2800元均价的背景， 本案高出300-500元的单价如何实现？;3-1商州地区纵向地产发展阶段梳理;3-2商州区横向地产项目发展比较一览;3-3 商洛与西安地产发展对比一览 商洛地产正处于从卖地段、卖户型到卖环境、卖细节的拐点。;3-4 不同建筑产品消化冷热不均;分析;评估：商洛地产营销8大怪;我们如何能够承接这次蓬勃兴起的新生活浪潮？;？ 4、作为商洛首个大型综合体， 本案如何充分发挥综合体优势、有效规避劣势？;分析;结论;？ 5、面对商洛特有的城市环境和人文， 如何建立本项目富有效力的营销推广格局？