长春融创净月新项目市场研究及项目定位.pptxVIP

一、片区及土地属性分析 二、市场分析与机会选择 三、客户圈层分析 四、产品建议 ;净月开发区在长春市的区位及概况;净月潭国家森林公园始建于1934年，自1988年以来先后被批准为国家重点风景名胜区、国家生态示范区、国家4A级景区、国家文明风景旅游区示范点和吉林省旅游度假区。2003年，净月开发区启动了规模浩大的以退耕还林为主的生态环境建设工程，计划用十年时间，投资18亿元，完成退耕还林35万平方公里，全面改善净月潭的生态环境，使开发区的森林覆盖率由现在的37.4%提高到58.7%。;南部新城建设与净月区联系;净月区空间布局;4、中信城;交通状况【概况】;宗地临近轻轨3号线，为宗地所在区域的发展提供有利的交通支持； 3号线全长40公里，车隔时间平均8分钟/辆，全程车行时间45分钟，票价2~4元（分段收费）。;;休闲配套【高尔夫球场】;;4、长春税务学院;项目近邻净月潭国家森林公园，地处净月区建成区的核心地段，片区自然环境优越，是高尚居住的理想选择； 具备山体和坡地资源，土地具备高端属性，在别墅和类别墅市场上具备先天优势； 项目占地40万平，支持规模开发。产品力增值及操作周期上的增值空间大，具有战略投资价值。;一、片区及土地属性分析 二、市场分析与机会选择 三、客户圈层分析 四、产品建议 ;大市简析—金融环境处于历史最宽松时期，行业繁荣呈现;短期内判断政策环境和趋势不会发生根本变化;受二套房及贷款收紧政策影响，近期市场开始发生微妙变化……;长春整体市场——实质回暖，市场容量高位运行：09年1-7月，长春住宅成交合计404万平方米，成交金额129亿元，同比分别增长52%、54%，成交量和成交金额已接近08年全年水平的80%。;; 1、全市批售比继续走低，主要原因： 08年下半年市场放量减缓，从而导致08年底新增批售减少。 09年市场突然好转，销售量持续走高。 2、净月旅游板块销售良好;;;●在售 ●未售 ;联排均价（元/平）;市场供求预测：净月片区未来大体量项目供应较多（和黄、中信、国信、复地等） ，存在较长竞争期，预计后续三年区域TOP类产品基本保持08年平稳供应水平，但供大于求??势依旧，多层供应持续放量，整体上片区缺乏有品质及格调的再改产品。;独栋成交均价（元/平）;独栋产品线分析——价格： 07-09年独栋市场的成交主力为总价区间450-550万的350-400平的独栋产品；而总价550万以上产品，市场成交38套，市场容量可观；整体市场客户出价能力较强，存在价格想象空间。;独栋市场竞争压力：未来独栋的主要供应集中于御翠园和保利十二橡树庄园项目，如果品质能够保证，约15套/年的销售可保证。;联排产品线分析——供求：联排市场自08年起集中放量，市场表现供需两旺，整体均价保持在8000-8500元，09年市场成交216套，已完成08年全年的82%，市场表现活跃，价格开始实现弹性增长（潭溪均价12500），但供大于求现象也已显现（累计可售357套），未来竞争更趋激烈。;联排产品线分析——价格：总价330万是联排的价格天花板。舒适型联排为整体联排市场的成交主力，其总价区间在210-270万之间，而紧凑型联排成交活跃（和黄208平成交21套），未来市场供应量较少，总价150-210万之间产品存在市场机会。;;叠加产品线分析——叠加产品08年首次在片区供应,但市场接受程度较低（去化率不足50%），致使09年供应量减少，且价格持续走低。该类产品片区未来供应将持续减少，但产品线溢价能力较低，受舒适洋房和经济联排冲击较大，市场空间不大，不宜进入。;洋房及公寓产品线分析——净月片区多层产品实质起步于07年，兰乔公寓上市便得以迅速去化，而08年片区内供应大幅增长，主流价格在3800-4600之间，市场存在大量低总价、低品质再改产品（446套），库存压力大，09年至今仍以去化库存为主，而再改情花产品，片区具备特殊性，存在差异化竞争，有市场机会。;竞争对手对标：和黄御翠园;御翠园优势：纯粹独栋别墅+坡地资源+大顶子山景观资源+示范区展示 御翠园劣势：380平以下单车位设置+无地下室+一期2010年交房;占地面积：243万平米 建筑面积：102万平米 容积率：0.42 规划：分四期开发，包括农博园、大型商业街等大型配套。 在售产品：独栋+联排+洋房+叠加 销售情况：销售产品以洋房为主，均价3641元/平米。别墅类以301-351平米联排为主，销售均价7318元/平米。 10、11年竞品预计： 中信城220平叠加、300平以下联排供应逐渐减少，但是其103-178平米多层、300-381平米联排、404-476独栋产品将与本案产生竞争。;优势：规模大产品线丰富+产品创新（花园面积较大, 地下空间高2.8