房地产项目可行性研究实操一本通.pdf

第1章 房地产项目可行性研究概论 1.1 房地产项目可行性研究的含义 可行性通常批“可能的，行得通的，可以实现或可以成功的”的意思，与可能性是同义语。这 里的“可行性” ，是可行而不是最优，但可行性研究应做到尽量地最优，在可行的基础上去保 持最优。 可行性研究这种方法最早出现于美国。 20 世纪 30 年代初期美国为开发田纳西流域，开始采用 这种方法， 把可行性研究列入流域开发程序， 作为开发规划的必要程序， 保证了工程的顺利进 行，取得了较好的经济效益。第二次世界大战以后，这种方法发展迅速，可行性研究不仅应用 在工程建设方面， 而且还在生产领域中运用和推广。 通过几十年的不断充实和完善， 扩大到很 多领域，范围十分广泛， 目前已形成一整套系统、 科学的研究方法。 虽然各国对可行性研究的 内容、作用、阶段划分有所不同，但作为一门科学已被各国所公认。 各国对这门科学的命名并 不一致，西方国家叫作可行性研究，俄罗斯和东欧叫作技术经济论证，日本叫作投资前研究。 房地产开发是较复杂的综合性行业， 它除了具备一般行业所具有的生产、 流通、 消费和服务等 特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险 高和社会环境影响大的特点。 所以在作出房地产项目决策之前， 对该项目过行可行性研究分析 正日益重要且必要。 房地产项目可行性研究于 20 世纪 70 年代末期引入我国， 它是在投资决策之前对拟开发的项目 进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最 终确定项目是否可行的综合研究。 一般来说， 可行性研究是以市场供需为立足点， 以资源投入 为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两主面的问题：一是要确 定项目在技术上能否实施；二是如何才能取得最佳效益（主要是经济效益） 。具体地讲，房地 产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求） 、项目 选直和开发规模、 企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的 调查研究和全国的技术经济分析论证。 它是决定一个开发项目是否应该投资， 并以最小的投入 获得最大的产出， 即以最小的开发成本取得最佳济效益的科学手段， 为一发项目决策提供科学 依据的一种科学分析方法。 它是开发商投资决策和项目策划的科学参考依据， 是开发发项目的 必要文件， 是环保等政府职能部门进行社会、 环境评价的依据， 是房地产开发项目实施的指导 性文件。 通常，房地产项目可行性研究有三个层次，且为层层递进、层层深入。 1、 投资机会研究阶段 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议， 即在一定的地区和部门内， 以自然资源 和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究也就是根据投资意向，进行初步分析、评价，形成投资建议。 投资机会研究的主 要任务是寻找投资机会， 选择开发项目，形成投资建议。投资机会研究就是城市规划区内，以 城市规划、市场预测为前提，寻找最有利的投资机会；进行调查研究，收集资料，进行现场踏 勘，选择开发项；根据掌握的市场信息，进行粗略的分析和计算，分析项目是否可行；在项目 可行的基础上，提出项目建议书。 投资机会研究的目的在于激发投资者的兴趣， 也就是寻找最有利的投资机会， 即以某种类型的 开发项目为研究对象过行投资机会的分析， 具有机会研究的典型含水含义。