项目可行性发展建议书.pptVIP

; 报告关注点;; 本案;东宁县房地产现状;名 称; 2009年，是东宁县房地产较为火热的一年，但仍缺乏有市场号召力的品质楼盘，整个市场新项目少、规模小、档次低、缺乏品牌效应，缺乏内部配套建设，使得目前的东宁县在房地产市场的火热局势中处于一个尴尬局面。 市场的需要以及东宁县的城市发展规划，必将使东宁县的房地产项目开发面临新一轮的“历史性变革”。 ; 东宁房地产市场有其自身的特点。首先，较其它同等规模城市相比，多为自产自销，且不重视项目的包装推广。???地的房地产业在规划设计、产品策划和营销推广策略上，多为模仿邻近的省会城市，产品和营销手段创新少；其次，受居家生活质量和消费理念尚未十分成熟等因素影响，消费者往往更关注一些基本层面的务实性因素，如楼盘的地段、离城市中心的远近、今后生活成本的高低等，而非支撑基础不扎实的概念，如小区景观等；第三，由于东宁县规模小，人口居住区域性集中，彼此联系较为密切，信息干扰因素相对较少等原因，极易达成口碑效果。;;他们，追求一种向上的生活方式;收入状况：家庭年收入3万以上 阶 层：有一定经济基础，追求高品质生活 购房动机：自住为主，投资为辅 生活状态：工作之外追求享受，不只满足于生活的品质，更注重生活的情调 家庭状态：注重家庭生活，更注重子女的成长环境。; 他们主要由以下族群组成;他们，在东宁县区域内有很满意的工作，为了生活工作的便利，选择购买该区域的住宅，并相信未来这里将良好发展，购买时有想一步到位的心理。注重项目的综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强，而对区域性因素考虑较少。;项目推广主精;项目推广定位;;定价影响因素;定价基本原则; 1、公开推出产品的开盘价格，利用开盘价格优势尽量扩大客层，保证开盘销售的顺畅，以便有规律有掌控的执行价格策略，借助不断增强的人气聚集，保持项目地位、提升项目形象高度、细化项目内涵，为项目后续工作建立铺垫。 2、深入挖掘项目的社会影响基础，进而达到项目价格的提升，主要表现在项目内涵上，通过项目内部各种内容的互相支撑、影响，表现出项目的附加值，从而影响价格。 3、通过对项目内各产品、地域甚至外来前景的细分，用多重价格表现构成项目整体价格表现，最终形成不同层次的客户群对应不同产品的局面，从而保证销售。; 根据市场调查的本区域项目均价，然后通过对影响项目价格因素的优势及不足的对比，以及本项目成本状况进行综合评定，以市场需求为导向，以市场竞争定价法确定项目入市价格。;阶梯式定价模式;; 根据项目开发思路，本项目定位为多元化品质住宅，根据市场调查可知，目前市场上65-85平方米的两房一厅户型为主。一房一厅的面积在50-65平方之间。从真正使用功能及居住舒适度而言，两房一厅的居住效果就改善良多。故建议本案以两房一厅户型为主，小三室户型为辅，100米以上户型做以小量搭配，配比标准如下：;户型设计要点 作为小户型项目，目前市场上已经拥有相当成熟的设计手法，本项目在户型设计上应该博采众长，并且加以强化。在小户型的设计中，由于单套面积较小，应着重考虑以下几点： 其一，使用功能上的合理性。户型内各功能区不能相互干扰； 其二，良好的采光与通风。明亮而通透的小户型同样能给人良好的居住享受； 其三，更大的室内外过渡空间。设大凸窗、大阳台，使每一户都能拥有开阔过渡空间的极佳的视野。;（1） 物管模式建议 本项目定位为中高档物业，因此在物业服务方面应加大力度，我们可以考虑引进物业品牌公司，以为住户提供顾问型的专门服务方式，推出“7ⅹ24ⅹ365无间断服务”、“干扰极小化”、“常规服务﹢个性化菜单服务”、“量身定做”等系列特色服务模式，打造物业管理的差异化优势，满足业户的个性化需要，形成鲜明的服务特色，满足业户的尊贵感、尊重感、愉悦感。这样一方面可以降低物业管理的收费标准；另外作为一个负责任的地产开发商，此举完全可以达到宣传房地产公司的品牌和提高公司外在形象，同时也可以达到推广本项目销售的目的，从而提高项目和开发商的知名度。 （2） 服务内容建议 在物业管理公司接管物业以后，实行对社区的全面化的关于物业安全，防火防盗，清洁卫生以及其他社区设施和商业配套的管理等等。另外，除了业主可以享受这些简单的服务外，还可以在社区内得到一些有助于生活需要的辅助收费服务，譬如说钟点工、家政、保育、洗衣、保镖、专车以及商务服务等等。这样不仅满足了业主的需要，给他们的生活提供了方便，同时也提升了物业的档次。; 采用国际领先的星级智能化管理系统，将信息技术与生态技术有机结合在一起，形成自己独特风格。具体从三个方面来考虑：信息网络系统、安全防范系统、物业管理