新景祥安徽六安市香樟公寓的项目市场定位及产品优化建议的报告.ppt

六安市香樟公寓项目市场定位探讨及产品优化建议报告;报告研究思路;项目认知与理解;项目宗地分析[结合地块特征创造项目核心竞争力];项目一期经济指标;项目二、三期经济指标;地块外部环境;项目宗地分析结论：;项目的地块犹如一块璞玉，水景、绿地是地块的核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。 我们先回到市场上，通过研究城市宏观环境及房地产发展现状与趋势，从而寻找出项目的???展机会点。;宏观环境综合审视;经济发达程度不高, 工业基础较为薄弱;投资、消费、出口三大需求对经济拉动中，投资初显领航之势，2006年固定资产投资增长势头凶猛，同比增幅60.8％，但绝对值仍然不高； 从数据上看，社会消费品零售总额占到GDP近4成，但人均社会消费品零售额较低，折射出六安市居民支付能力较低，且消费意识较为保守； ;人口基数大，但城市集聚能力较为薄弱;城市性质：六安市域政治、经济、文教中心；皖西地区的商贸流通中心和旅游服务中心；远期成为安徽省的加工工业基地之一； 发展方向：（1）依托宁西铁路和312国道的便利城市向西南和南部方向发展 （2）规划远期依托合武高速公路，城市向北越过淠河总干渠发展相对独立的综合产业区（3）完成城市东部的开发，在规划中期形成以工业为主要发展内涵的功能区； 城市布局结构：城中区以居住和商业服务为主要功能；城东区形成以产业为主，居住、商业、文化设施为辅的组团；城西南区以居住为主体，布置工业、贸易和仓储用地 本案处于城中与城南交界区，区位优越 ;优化产业结构，大力发展制造业和高新技术产业 ;宏观环境综合审视 ;房地产市场分析;;六安市房地产市场供需现状——总体均衡;六安房地产价格演进历程;房地产市场发展前景预测---刚性需求拉动强劲; 典型个案分析;滨河御景---国际生活示范社区;六州首府---原生态品质经典楼盘;阳光威尼斯---皖西路 30万平米 意大利人文城邦;盛世嘉园---六安首席小高层尊贵社区;明都 阳光水岸---47万平米超大规模人文景观运动社区;华邦锦绣华府---新都市主义高尚社区;御景龙湖山庄---40万平方米花园御府;平安 怡景园---六安首席生态公园景观社区;综上，六安市房地产项目呈现以下特点：;房地产市场小结;项目开发主题定位初探;公园，无论是在为喧闹的城市提供新鲜的氧气，还是在为日夜奔波忙碌的都市人提供休憩的场所，都显得极其珍贵。毫无疑问，公园与家的远近与我们亲近绿色的频次成正比。 也许正是有了这样的感慨和对绿色生态的渴望，唤醒了我们到底应该“置身何处”的潜意识，致使最原始的冲动喷薄而出：我们内心一直强烈渴望占有的，是绿色！;中央公园之于纽约;海德公园之于伦敦;朝阳公园之于北京;放眼世界，公园物业基本都代表着一个城市的高尚·居住中心，如纽约的中央公园、旧金山的金门公园、芝加哥的林肯公园、德国的海德堡公园、及北京朝阳公园、杭州的中山公园等知名的城市公园周边，无一不是当地最著名的高级住宅区、公园物业的最佳范本。 ;任何一种得以快速发展的产品类型都具备其合理存在的根基，消费者对于居住环境的要求直接推动了公园地产的诞生，出则繁华、入则自然，是每一个都市人的居住梦想，公园地产正是载着这样的居住梦想应运而生的。 ;拉开六安 国际公园地产的序幕;;公园地产 开发模式;借“朝阳公园”之势——棕榈泉国际公寓 ;借“国家奥运会森林公园”之势——融域;“公园式居住” ;23万㎡滨河国际公园城;公园地产除了给城市带来良好的生态环境、满足人们日益对居住舒适度的渴望以外，其在同区域内的商业配套优势也是消费者选择公园地产的另一个重要原因……;结合区位特征，本项目商业整体定位为：;STREET MALL内涵及外延;STREET MALL的一般构成;客群定位及产品优化策略;在这个城市里有这样一群人：;他们是------;自身现状;原产品定位及设计的盲点：;项目产品户型重新界定：;一期二、三栋户型优化;二、三期户型优化;建议此户型可以调成一套三室两厅一卫和一套两室两厅一卫;二、三期户型优化;形象包装策略;概念导入;没有中心;1851年，中央公园以划时代手笔成为纽约新中心;茂密的树林、湖泊、草坪与340公顷的宏大规模; 使中心公园与自由女神、帝国大厦等同为纽约乃至美国的象征 ;中央公园沿线密布着最高尚的豪宅，豪宅、公园，共同构成了纽约上东区的;自此,公园与地产的完美结合 成为世界范围内城市房地产开发、设计、建筑追求的理想境界 ;;更多获得相对财富和自由的人们已经选择把在中央公园旁居住作为;世界的最高居住理想 ;概念定位;淠河湾畔 一座滨河公园，一条浩瀚绿波，聚焦城市梦想;一河一带一园的意味;以国际标准定制的国际社区