森望·滟澜湖前期营销推广计划.docxVIP

森望·滟澜湖营销推广计划 一、永川房地产市场状况及前景分析 1、 项目市场背景分析 森望·滟澜湖项目建设用地面积 57195㎡，地处永川开发区兴龙湖板块。 周边道路通达，东临城市主干道兴龙大道，北侧、西侧紧邻城市次干道。总建 筑面积为 163169.85㎡，其中地上建筑面积 142987.5㎡，地下建筑面积 20182.35㎡。绿化率≥40%，建筑密度≤30%，规划户数 1080 户，容积率约为 2.36。 项目所在地块呈不规则多边形，地势较为平坦局部有高差，东西向高差约 4 米，场地平整，坡度约 1.3%。由 3 栋多层商业和 17 栋二类高层组成，使整个 小区的建筑物具有层次感。 整个小区由 17 栋建筑围合而成，不同的分区之间，有明显的景观节点作为 分隔，产品也在保持多样性下，有内部的关联，可进行营销延展。 2、 永川房地产市场现状分析 1) 城市快速扩张带来房地产行业历史性发展机遇 城市规划，2010 年主城区 35.0 万人，2015 年主城区 42.0 万人口，2020 年 主城区 50 万人。主城区规划用地面积 49.83 平方公里，以主城为核心，采取 “东扩、南拓、西延、北抑”的空间发展战略。永川城市和人口规模正处于快 速扩张期，城市地位和价值面临巨大的提升机会，随着永川城市化进程，商品 房的市场需求将保持持续的增长，永川市房地产行业面临巨大的发展机会。 2) 地市场管理将更加规范，地价会继续上涨 07 年开始土地出让金不再成为第二财政或小金库。土地收支两线可能解决 地方政府和中央政府的利益平衡，但对土地市场起主要作用的还是政府官员经 营城市的房地产发展政策，特别是城市土地供应制度的合理，否则土地价格不 可能平稳。地价 60 万/亩的成交是一个标志，由此永川区的房地产市场可能因 此而进入一个新的发展阶段，地价和房价会在此基础上继续快速发展。 市场热点区域增多，集中供应向东、开发逐渐成遍地开花之势； 适应政策调整 产品将向精细化发展； 市场需求保持稳定 产品需求向精细化发展； 二手房市场需求旺盛； 供求矛盾进一步扩大，竞争更趋白热化，住宅价格将继续保持上扬态势 据统计，未来几年每年预售商品房的供应量将突破 100 万平方米，主要集 中在开发区。加上 2006 年前未消化商品房的存在，未来市场竞争更趋激烈。一 方面永川房地产高层持续大量供应，二是楼盘品质不断提高，三是地价的上涨； 四是 2007 年 1 月 1 日起，商品房实行一价清等多种作用下，我区未来几年房价 将有一个明显上升态势。 8) 普通多层住宅逐渐淡出市场，花园洋房将成为市场和消费热点，高层必 将成为市场的主力产品 永川房地产市场产品供应将出现多样化的特征，市场供应的产品类型将不 断得到丰富；普通多层住宅产品由于品质较差、耗用地资源较多等劣势将会逐 渐淡出商品房市场，而高层产品将会逐步成为住宅供应的主力产品；花园洋房 成为未来几年的开发和消费热点。 9) 永川向东，新区必将成为置业首选 新城区将是我区近几年发展的重点，永川向东的趋势已经形成，随着新城 市区建设的推进，各房地产项目的纷纷推出，必将使越来越多的消费者倾向选 择在新区置业。 10) 产品差异化更加明显，价格范围进一步加大 各项目之间的独特性和差异性将会更加鲜明，同时将出现较为明显的供应 结构，供应项目的档次之分将会更加明显，市场同期供应产品的价格范围将会 进一步加大。 11) 卖房子朝卖生活进行转化 开发商的开发理念将会逐步提升，将由现阶段注重对建筑物本身的打造逐 步丰富园林景观、增加配套设施、提高公共部分装修标准，倡导独特生活方式 等方向发展。 3、 永川房地产前景展望 永川区住房建设规划（2008-2012）》 （以下简称《规划》）已正式出炉，至 2012 年，永川规划新建住房 771 万 平方米，其中城区新建住房 667 万平方米。中户型、中低价位房 527.66 万平方 米，占新建住房建设总量 68.43%，廉租房、经济适用房 19.75 万平方米，占新 建住房建设总量 2.57%。 1) 城区规划新建住房 667 万平方米 据《规划》中分析，截至 2007 年底，永川城区人均住房面积 28.7 平方米。 近年，销售商品房住宅面积 265 万平方米，年平均销售 44 万平方米。在城区住 房 667 万平方米中，主城区新建住房建筑面积 615 万平方米，双竹组团和大安 组团分别为 26 万平方米。 2) 中小户型中低价位普通商品住房 527.66 万平方米 2008 至 2012 年，永川区规划新建单套建筑面积在 90 平方米以下的住房 547.41 万平方米，占新建住房建设总量的 71%。其中政府调控的中小型中低价 位普通商品住房 527.66 万平方米，占新建住房建设总量的 68