海岸商业街定位策划报告.pptVIP

万科东海岸商业街 大梅沙海滨公园导视指引 及形象宣传 深圳广播电台餐饮娱乐报导宣传 形象包装建议： 万科东海岸商业街 制定系统商场经营管理方案： 开业前筹备 开业前系列活动营销策划 商业街内外部导视系统 现场CI系统 开业后商业管理 开业后系列统一对外宣传 开业后的各种活动营销策划 万科东海岸商业街 问卷调查分析摘要 问题四，游客对东海岸商业街的意向程度。 调查得出：如果东海岸商业街是一条以极具特色餐饮为主，集娱乐酒吧、休闲运动、茶馆棋牌、精品服饰、儿童游乐及服饰为一体的特色商业街 ，肯定会去的占31%，可能会去的占44%，二者合计占了四分之三，而不会去的比例只有10%。以上表明游客对东海岸商业街的兴趣非常高。 万科东海岸商业街 问卷调查分析摘要 问题五，游客对东海岸商业街的意向程度与其使用交通工具的相互关系。 调查得出：乘坐私家车的游客对本项目的意向程度比乘坐公共巴士游客的意向程度高。 万科东海岸商业街 问卷调查分析摘要 问题六，游客对东海岸商业街的意向消费项目。 调查得出：特色餐饮的消费意向最高，占了39%；其次为休闲运动，占了31%；再次为酒吧和茶馆，比例分别为6%和8%。以上表明特色餐饮可能是我们以后商业定位的主要目标方向。 万科东海岸商业街 问卷调查分析摘要 问题七，游客在东海岸商业街的拟定预算人均单次消费标准。 调查得出：人均单次消费标准101-150元的占了29%，41-70元的占了23%，71-100元的占了21%，21-40元占了15%，其它消费区间所占比例均在10%以下。以上表明预算人均单次消费标准分布在41-150元之间。 万科东海岸商业街 一、基本资料 二、优势分析 三、劣势分析 四、发展机会 五、面临威胁 万科东海岸商业街 基本概况 建筑用地面积 268483.5平方米 建筑覆盖率 小于等于15％ 建筑容积率 小于等于0.8 总建筑面积：约21万平方米 其中：居住（包括住宅、公寓、别墅）：19万平方米，共约2000户。 商业街对外部分约6800平方米，共26间铺位；会所俱乐部（室内）约3687平方米，共11间铺位。 本项目位于深圳市盐田区大梅沙片区西北，介于盐坝高速公路与周围的坡地间。距大梅沙、小梅沙海滨约1.5公里，西往深圳市区约30分钟车程，东往南澳约30分钟车程。 万科东海岸商业街 商业街面积分布情况 万科东海岸商业街 项目优势 梅沙片区是市级旅游度假区，是一个集休闲旅游度假、高尚居住及会议功能、滨海风光为一体的东部旅游服务基地。 实力发展商——万科品牌的后盾。 从建筑规划特点看，异地风情建筑特点，富含风情休闲商业氛围。 高尚住宅大社区成就高收入、高品味、高消费的客户群体。 全部为独立式临街店铺，便于独立经营，相互影响较小。 项目位处高速公路出口，位置优越。 万科东海岸商业街 项目劣势 单位铺位面积大，目标商家有所限制。东海岸商业街小于100平方米的铺位仅有5个，200-300平方米的铺位仍有不少，有的甚至更大。 铺位内硬件不足，部分缺少独立上下水及排烟管道，不利于商家经营。 铺位不规则，人流交通组织可达性差，尤其二层铺位。 度假休闲物业，入住率低，常住人口少，消费客源不足。 项目位处地势高，周边人流非常少。 招商难度大，成本高。首先位置太远，货运成本高，商家意愿程度低。其次耗时长，从市区赶往东海岸至少半天时间。 万科东海岸商业街 发展机会 盐田第二通道将于2006年底交付使用，打破盐田交通瓶颈，促使交通更为便利，有望扩大消费半径。 盐田第二通道的开通，同时也将可能使大梅沙一部分非常住人口转为常住人口，增加片区的消费需求。 大小梅沙游客充足，消费潜在市场非常广阔。据统计，大小梅沙每年旅游人数达400万人次以上，日均约13000人次，节假日高峰期可突破10万人次。 大梅沙片区将进一步完善规划，同时大梅沙的管理也正逐步完善，大梅沙整体环境将得到全面提升，吸引更多的游客前往旅游。 大小梅沙等东部片区房地产市场发展势头如日中天，随着房地产市场的开发，片区内居住人口也正在快速增长。 万科总部将迁往东海岸社区，进一步提升社区商务氛围，扩大消费市场空间。 万科东海岸商业街 面临威胁 百仕达湖心岛项目将要启动，可作为酒店、旅游度假、商业用途，她的启动将对本项目形成极大威胁。 伴随着大梅沙片区房地产的开发，将有更多商业物业推向市场，增加市场供应量，而且有个别项目所处地段非常优越。 东海岸是深圳万科公司近年重点项目之一，也是万科公司开发第一个集休闲、度假、居住、会务的综合型项目。东海岸商业街的成功运做无疑将使东海岸整体项目锦上添花，全面提升东海岸及万科的品牌形象。 万科东海岸商业街 一、定位依据 二、市场定位 三、主题定位 四、业态规划 五、目标消费客户定位 六、消费力测算 万科东海岸商业街