助理物业管理师1_第七章.ppt

第三节　房屋附属设备设施维修管理 一、房屋给排水设备的维修管理(1)管道和水箱的维修管理1)漏水。2)水箱无水、溢水。3)冻裂。(2)水嘴和阀门的维修1)水嘴漏水。2)阀门漏水。(3)上水泵故障　上水泵维修是经常出现的维修工作。 1.给水系统的维修管理 2.排水系统的维修管理 (1)室内排水管堵塞　首先判断堵塞物的位置，在靠近的检查口、清扫口、屋顶通气管等处，采用人工或机械疏通；如无效时，则采用剔洞疏通，或采用“开天窗”的办法，进行大开挖，排除堵塞。(2)室外排水管道的维修　管道坡度搞反形成倒返水，维修方法是按原设计图纸和规范要求返工重做。二、空调设备的维修管理 (1)空调主机　每月检查空调主机各仪表显示的可靠程度，对于不正常的仪表进行更换；检查冷冻剂是否有泄漏现象，检查主机是否有漏油漏水现象。 1.空调设备的每月维修管理 第三节　房屋附属设备设施维修管理 (2)空调压缩机　检查各个接口是否有泄漏，检查机油质量，必要时更换机油；检查安全阀的工作状况，有问题及时维修或更换；检查皮带的紧张度和磨损状况，检查皮带轮及链，有问题及时维修或更换；每月清洁所有空气滤网。(3)空调水泵　检查地脚螺栓及主要连接螺栓是否有松动现象；检查联轴器润滑油是否足够；每月给轴承加注润滑油。 第三节　房屋附属设备设施维修管理 (4)盘管风机　检查空调的运行效果，清洁盘管风机滤网；检查冷凝水管及冷冻管是否堵塞，有堵塞及时清堵；检查风机盘管运转情况，是否有异响及振动，必要时拆松加油或维修。(5)冷却塔　检查主要部件连接螺栓的紧固情况；清洗疏水滤网及冷却水塔内外表面；清理减速箱内外表面，给轴承加注润滑油。　　每季度检查空调主机冷冻剂和机油是否足够，机油是否变质，必要时添加或更换；检查清洁水过滤器。 2.空调设备的季度维修管理 第三节　房屋附属设备设施维修管理 　　每年对空调主机进行一次全面的技术性能检查，针对重点部位进行拆检修理；检查空调系统各仪表是否准确可靠；每年全面检查空调的冷却系统、润滑系统、水系统的密封性能；全面检查安全阀及所有附属阀件；检查管道是否腐蚀；全面清洗冷凝器、蒸发器及机油过滤器；更换冷冻机油；测试电路的可靠性和各安全装置的性能。三、电梯设备的维修管理 3.空调设备的年度维修管理 1.电梯运行管理制度 第三节　房屋附属设备设施维修管理 (1)运行制度　根据楼房的类型、客流量和节约的原则确定运行制度。(2)服务规范　包括司机服务公约、司机守则、乘梯须知。(3)记录与报表制度　包括电梯运行记录、报修单、电梯运行月报、电梯设备年报、电梯运行维护费用报表和电梯维修工程费用报表。(1)零星维修　即小修，是指日常的维护养护，其中包括排除故障的急修(因故障停机，在接到报修后应在15min内到达现场的抢修)和定时定点的常规保养。 2.电梯维修等级及具体要求 第三节　房屋附属设备设施维修管理 (2)中修　指运行较长时间进行的全面检修保养。(3)大修　指在中修继续运行3年时间，因设备磨损严重需要换主机和较多的机电配套件以恢复设备原有性能而进行的全面彻底的维修。(4)专项修理　指不到中、大修周期又超过零星维修范围的某些需及时修理的项目，如较大的设备故障或事故造成的损坏，称专项修理。(5)更新改造　电梯连续运行15年以上，如主机和其他主要配件磨损耗蚀严重，不能修复又无法更换时，则需改造或更新。 3.维修工程的审批 第三节　房屋附属设备设施维修管理 　　除零星维修外，中、大修与改造更新均列为电梯维修工程。四、供暖设备的维修管理　　采暖设备因设计不周、施工失误、运行和养护不当及设备系统结构或设备部件缺陷等原因，常会出现各种故障。　　要保证供热的可靠性，需要对热网设备、阀门、管路、支架、伸缩器（补偿器）、法兰垫等进行检查与修理；对地下建筑物要及时清理、抽水和排水。(1)预检预修　预检预修一般在非供暖期进行。 1.热网设备的维修 第三节　房屋附属设备设施维修管理 (2)事故抢修　事故抢修是对运行中的热网设备突然损坏而进行的修理。1)检查出损坏部位，并用分段阀门将其关闭，同时关闭从损坏管段引出的各支管的阀门。2)使干管中未损坏的管段恢复运行。3)排除故障。4)开通管道，恢复供热。 2.供热管道漏水、漏气 第三节　房屋附属设备设施维修管理 　　当发现管道有漏水、漏气现象时首先要检查清楚泄漏的具体部位，然后，根据泄漏的程序和部位决定采取适当的方法解决，若泄漏严重，工作量大，则需要制定较完善的维修计划。 　　锅炉的大修工作一般在供暖后或供暖前停运期间进行。五、供电设备的维修管理　　供电设备设施的维修管理是指对供电设备中出现的故障进行的修复。 3.锅炉大修工作 第三节　房屋附属设备设施维修管理 第四节　特种设备