地产项目融资可行性分析报告0.pdfVIP

【项目可行性研究及整体策划思路】 一、地块评估 二、项目定位 三、规划思路 四、交楼标准设想 五、成本及经济效益概算 1 / 13 第一部分 地块 SWOT 评估 1、地块优势 1.区域优势，城市西大门，政府重点发展的城西新区，和老城区紧 密联系在一起，发展成熟速度最快。 2.配套优势，人民公园、汽车站、学校，靠近火车站，是城市生态、 生活休闲和交通中心。 3.规模优势，溆浦首个千亩大盘，领袖气质脱颖而出。 4.实力优势，一线城市知名房企重庆民投，实力和专业度远高于当 地房企。 2、地块劣势 1.部分地块目前离繁华闹市区有一定距离。 2.铁路线横穿项目西北角，有一定的影响。 3.部分地块离高压线、变电站较近。 4.地势起伏复杂，地块较为零碎，开发难度较大。 3、机会点 1.市场无大盘，整体市场发展初级，楼盘品质较低。 2.城北老城区发展向西，老城区新增楼盘较少，城市供地以城南新 区和长乐坊新区为主。 3.人民公园是全县唯一市民公共活动、健身的生态区，目前已经吸 引了大量人气。 2 / 13 4、威胁点 1.老城繁华区在售楼盘数量较多，竞争威胁大。 2.城南新区、长乐坊新区大量供地的竞争威胁。 3.项目供应量较大和市场年去化量较小的矛盾，会拉长开发周期。 第二部分 关于项目的定位 3.0 容积率， 147 万方大盘；所在市场容量非常有限；客户需求 为自住，主要考虑因素为价格， 地段和配套； 类似案例操作经验借鉴： 必须一炮打响，树立市场标杆，在配套、资源和品质上重新制定市场 标准，重构客户置业选择的观念。 1、地块因素。 外部交通发达， 地块北面为火车站和汽车站， 长途交通工具相对 较为方便，屈原路由公交车。西南和东面公共交通不便。内部交通网 络四通八达，主要形成“三横四纵布局” 。目前屈原路已拉通，迎宾 路北向已经拉通。北面交通相对成熟。西面为迎宾路，但东面目前为 山地。火车站和汽车站，利于乡镇客购买；人民公园，利于打造全县 最好的环境资源。 2、客户因素。 客户以乡镇客为主， ，乡镇客占 75%左右， 占据绝对主力； 多以自 住为目的。客户最关注点为价格，其次为地段，户型。另外非常关心 交通配套， 特别是离汽车站和火车站的距离不要太远， 太远下乡回家 不方便。客户整体档次一般，项目整体定位不能高端，定位普通高层 3 / 13 产品较为适宜，一定保持总价优势，以保持价格优势。抓住客户敏感 点，将汽车站和火车站的作用发挥到极致是我们必须完成的任务。 3、市场因素。 市场容量问题是最核心问题， 溆浦作为县城， 去年化量在 30 万方 左右，如何在固有的蛋糕中获取更多的份额是项目核心难点。 城市整 体规划北拓南进， 未来五年重点打造以下四区： 中心城区、城西新区、 城南区、长乐坊组团，从未来城市规划来看，未来项目面临的竞争主 要在南城区和长乐坊组团。 中心城区项目相对较小， 主要原因在于中 心城属建成区， 土地供应少，拆迁成本大。 重点建设项目有建材市场、 汽车站搬迁、 文化公园建设等项目。 未来土地供应集中于南城和长乐 坊生态新城。 4 / 13 第三部分 项目的规划思路 一、多个组合地块分别进行功能定位，多组团半封闭管理。 由于项目总占地面积约五十万平方米，而且地块分割较为复杂， 因此不宜进行整体规划定位，考虑实际地形、地貌及占地情况，多个 地