解决方案卓亭广场半度营销方案.pptxVIP

报告大纲： 第一部分：08年市场回顾与09年市场预期 第二部分：2008年销售工作总结 第三部分 2009年总体营销策略 第四部分 阶段性营销费用预算;第一部分 08年市场回顾与09年市场预期;一、2008年全球宏观经济回顾;“经济危机全球蔓延，世界联合救市大行动” 美国救市，美国国会通过7000亿美元救市计划，以应对当前的经济危机。 欧洲各国联合救市，英，德，法，西班牙，奥地利和葡萄牙等国家先后宣布救市计划，向银行注资总金额达1.96万亿美元，这些救市资金的使用将一直到金融市场步入正轨。 中国救市，中国政府决定投资40000亿人民币用于投资，拉动中国经济的增长，以维护全球的经济的稳定。;二、2008年我国房地产市场宏观层面回顾;“2008年，国家的宏观调控政策由抑制转变为鼓励消费” 上半年，国家房地产宏观政策以“打压”和“抑制”房地产业的过度发展为调控方向，是对2007年宏观调控政策的细化和执行，5次上调准备金利率，尤其是“二套房”政策的施行对投资、投机的购房行为起到了明显的抑制效果。 下半年，在过度打压的房地产市场持续低迷的情势下，宏观调控政策逐渐开始放松，尤其是10月份以后房地产市场在国际金融风暴的影响下更是一片萧条，国家迅速扭转调控方向，出台了一系列的“救市”政策来刺激消费，5次下调贷款利率，降低住房交易税费，最低首付20%，利率下限0.7倍，通过这些刺激政策拉动内需，挽救房地产市场。;宏观政策对本案的影响： 下半年楼市的调整让市场陷入观望状态，多数潜在购房者只看不 买，等待房价下降，本项目也受到了较大的影响，主要表现在： 1、客户来访量少，营销中心人气不足。 2、来访客户多数只看不买，等待项目降价。 3、部分客户等待更多的优惠政策出台，暂缓置业计划。 4、剩余单价较高的房源无人问津，价格成为最敏感话题。 5、大量前期投资客户急于出手，经常到营销中心骚扰营销人员。 结论：楼市调控直接影响本项目的上客量，剩余房源楼层高、单价高成为项目 成交的最直接阻碍，有利政策的出台带动了部分客户上门看房，但是观望态度 改变不大，部分客户等待更多利好政策出台，暂缓了??业计划。购房者的观望 态度短时间内不会改变，刚性需求需要更多或更直接的刺激才能彻底释放。;三、2008年青岛房地产市场回顾;“2008年，青岛房价开始由高速上涨转变为徘徊下降”;四、2008年黄岛房地产市场回顾;“2008年，开发区房价稳中有降，降价潮初露锋芒” 从天和青年成大幅降价2000元/㎡开始，开发区的房价掀开了下降的大幕，宜居山海域也开始降价1000元/㎡，其他项目促销形式开始花样百出，多数给出了丰厚的优惠价格。降价促销带动了开发区第四季度成交量的上升，表明目前开发区积累了大量的刚性需求，在适当的价格调整后这些刚性需求会得到释放，总体来说，多数购房者还是保持观望态度，等带更多的价格优惠和利好政策。;结论： 开发区的房地产市场经过了前几年的疯狂发展后开始回归理性，购房者越来越成熟。 成交量经过了长时间的低迷后在利好政策与价格促销的引导下开始出现反弹。 市场以刚性需求为主，在价格优惠的激励下期待释放。 开发区由于人口少，投资性需求被抑制，每个月的成交总量少，必须利用各种资源挖掘有限的客户。;项目名称;五、2009年房地产走势判断 “房价继续下降，市场持续调整” 从房地产与经济发展周期规律分析： 改革开放以来，我国经济经历了三个周期，第一个周期（1979-1990 年）的高峰出现在1984年（GDP增长15.2%），低谷出现在1990年 （GDP增长3.8%）。第二个周期（1991-2001年）高峰出现在1992年 （GDP增长14.2），低谷出现在1999年（GDP增长7.1%）。第三个周 期从2002年开始，2007年达到高点（GDP增长11.9%），若按前两次 规律，2011-2012年将是谷底。而房地产业一般会比宏观经济提前触 底回升，楼市底部极有可能出现在2009—2010年。 ;从目前的经济发展形势分析： 全球性的经济危机继续深入，短期内不会有好的改善，全球的实体经济的衰退将会继续深入，失业率上升，给我国的进出口带来灾难性的打击。在国际大环境的影响下，国内经济将会出现增幅放缓甚至衰退的迹象，实体经济遭受冲击，人们的收入水平下降，对将来大预期乐观程度降低，消费得到抑制。楼市观望氛围已经形成，短期内很难得到扭转，除了二套房贷国家调整政策略牌几乎已经打光，能够刺激消费者的只剩下最后开发商的降价促销。 ;“青岛楼市将出现降价潮，市场以价格下降换销量” 根据全国的形式，2009年青岛房价将继续下跌，降价特点由去年 的点式呈现演变为全面开花，成交量会在降价促销以及低价开盘 的声音中稳中有升，理由如下： 08年众多中小开发商销售业绩差，饿着肚子过年，资金压力