房地产市场的新常态.pdfVIP

房地产市场的 “新常态” 引言 在 2014 年的 APEC 会议上，习总书记首次提出把“新常态”作为执政新理 念，并指出：“中国的经济呈现出新常态”。房地产业作为中国经济中重要的一环， 在近几年也逐步从“黄金十年”步入“新常态”。本文从房地产市场的新常态特 征、形成原因，新常态下的挑战与发展机遇和趋势以及新常态下房地产业的伦理 问题作进行论述，对房地产的“新常态”作出数据分析与理论解释。 关键词：新常态 黄金十年 特征 挑战 机遇 发展趋势 伦理问题 1. 中国房地产市场的“黄金十年” 1.1 中国房地产市场的“黄金十年” 所谓中国房地产业的“黄金十年”，有的文献指 2003 年~2013 年，这十年是 政府对房地产密集调控的十年，调控政策体现出了阶段性、频繁性、综合性的特 点。而事实上，中国房地产市场经历了十几年的高速增长，自 1998 年住房商品 化以后房地产市场发展迅猛，长期保持着高投资高利润的状态，在我国的国民经 济中占据相当大的比例 （见下表1），它也客观上成为推动我国经济增长的重要 引擎。 表 1-1 房地产住宅投资与当年 GDP 占比 所以“黄金十年”可以说只是一个对房地产发展的表征方法，更确切的说应 该是房地产市场的“黄金时代”，因为相当长的一段时间里，房地产的开发投资 以及房价都以一个远超GDP 的增长速率的态势进行着。一直到近两年才有一个相 对平缓的的趋势，如下图 1-1 与图 1-2 所示，在 2015 年与 2016 年，无论是全国 房地产投资增速还是北京市的房价增速，都十分接近于 0。这也标志着，到目前 为止，中国的房地产市场的“黄金时代”的确已经接近尾声，但是体量仍在，余 温尚存，并不能说“黄金时代”到目前为止已经终结。 图 1-1 中国房地产开发投资与增速 图 1-2 北京市十年住房价格与增速 1.2 产生房地产市场“黄金十年”的原因分析 中国房地产市场能够保持着十几年的高速增长状态，并逐步成为我国的支柱 行业，主要原因从以下三个方面分析。 1.2.1 住房商品化的带动 1998 年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 的出台，废止了住房的分配制度，老百姓们进入了买房时代。这是促进房地产市 场发展的根本原因，也是从这个时候开始，中国的城镇居民的购房需求进入井喷 状态。另外，由于中国改革开放的巨大成功，人们物质生活水平的提升也极大地 刺激了房地产市场的发展。 1.2.2 住房刚性需求的叠加 中国经历了建国初期和 70 年代两段人口暴涨的时期，人口剧增之后人民对 购房就会产生一个刚性需求，2000 年前后正是 70 年代人口的繁育期和建国时期 的人的养老期，他们都有对购房的需求，两者的叠加也极大地带动了房地产市场 的发展。 1.2.3 经济刺激政策和货币超发催生泡沫投资需求 08 年金融危机之后，中国在基础建设方面投入了 4 万亿的预算，避免了中 国的经济走向萧条，却产生了资产泡沫，有了多余的资本，便会进入资本市场， 加上中国可投资的物品较少，房地产投资便成为一个主要的选择。 2. 中国房地产市场的 “新常态” 2.1 市场的 “新常态”特征 万科首席执行官郁亮在 11 月 21 日的新闻发布会上发言：“高速扩张期后， 中国房地产行业已经到了关键时刻。”从一个从房地产商的话语中，我们需要认 识到，房地产市场已经结束过去的那种高速扩张状态，正处于转型的关键时刻。 房地产市场正由当初的“黄金时代”转向“新常态”，而房地产步入“新常态”， 有着较为明显的特征表现，其中主要有以下三个方面。 2.1.1 市场的单边扩张期结束 过去十几年间，各房地产商为从火热的房地产市场获取巨额的利润，不断地 扩大自身的规模体量，在房地产的供需双方之间一度占据主导地位，呈现一种单 边扩张的趋势。而到目前为止这种趋势正在逐步地平缓甚至已经开始衰退，主要 从住房价格、住房交易量、土地交易量变化特征中可以体现。如图 1-3 和图 1-4 所示，各地区的 2017 年的房地产市场交易量相对于 16 年，大多数一二线城市都 呈现出倒退的趋势；全国主要的大中城市的土地出让宗数在 13 年达到峰值后也 在下滑，另外从图 1-2 中则可以看出目前的房价的涨幅也趋于平缓。 这些都表明房地产市场的单边扩张时代已经结束，市场即将迈入一种新的平 衡模式。 图 2-1 各地区