城市更新中的市场主导与政府调控——深圳市城市更新“十三五”规划编制的新思路（下）.pdfVIP

城市更新中的市场主导与政府调控 城市更新中的市场主导与政府调控 城市更新中的市场主导与政府调控城市更新中的市场主导与政府调控 ——深圳市城市更新——深圳市城市更新““十三五十三五””规划编制的新思规划编制的新思 ————深圳市城市更新深圳市城市更新 ““十三五十三五””规划编制的新思规划编制的新思 路（路 （下下）） 路路 （（下下）） 2018年 11月 02 日 3.2.3 管理层面 在政策及规划层面对于城市整体统筹与公共利益考虑不足的情况下，以城市更新单元为核 心的规划管理缺乏对更新行为外部性的预判和处理手段，仅能以更新单元为单位，就项目 论项目，按照项目规模和标准所必须配建与贡献的内容进行识别，局部调控更新容量、配 套和基础设施供给。而针对以拆除重建为主的更新方式对城市空间成本的抬升、多个项目 集聚或积累造成的公共配套服务缺口、更新物业与城市产业发展需求方向的偏差等负外部 性则无能为力。 4 4 深圳深圳““十三五十三五””更新规划的新思路更新规划的新思路 44 深圳深圳 ““十三五十三五””更新规划的新思路更新规划的新思路 市场化的运作有其自身的优势，但市场并非万能，常常也会出现“失灵”，这就需要有效 的政府调控介入。针对“十二五”期间暴露出来的问题，自 2015年起，深圳市更新主管 部门开始积极调整思路，明确了市场主导与政府调控平衡发展的路径，在不影响市场活力 的前提下，从政府“积极不干预”转向对市场化发展的“积极调控”，并借由城市更新专 项规划的编制完善规划引领和调控作用。新一轮的深圳市“十三五”更新规划基于这一思 路，针对性地提出了实施更新统筹规划、强化更新分区管控、搭建更新预警机制和提高更 新配建标准的具体策略。 4.1 实施更新统筹规划 更新专项规划在现有三级更新规划体系基础上，增加了更新统筹地区规划层次，从片区层 面明确更新开发容量上限、配套设施布局和规模、开放空间布局和规模等系统内容，弥补 现有更新项目与城市总体需求的偏差(图7)。 图 7 城市更新规划体系框架示意 Fig.7 The framework of planning system for urban renewal 资料来源：深圳市规划国土发展研究中心，深圳市城市更新“十三五”规划，2015. 重点统筹地区的范围划定与规划编制由政府主导，以优先落实公共服务设施与交通、市政 设施为目标。具体而言，针对更新统筹地区划定的范围选择，一方面优先考虑当前法定图 则批准较早且不适合当前发展形势的图则分区，另一方面结合最新开发容量出现“爆表” 的图则分区，从存量开发的视角重新考虑分区开发容量与配套支撑的问题。另外，在现有 规划体系中强化更新统筹地区规划的法定地位，在以更新为主导的存量开发地区，试图探 索将更新统筹地区作为新形式的法定图则来指导下层次的更新单元规划。 通过构建从更新单元规划、更新统筹地区规划到全市更新专项规划的城市更新规划体系， 深圳市实现从微观开发控制、中观统筹协调和宏观目标调控的整体目标，运用规划手段全 面加强对城市更新的统筹引导作用。 4.2 强化更新分区管控 针对目前更新市场出现的方式偏好、区位偏好、商住偏好、产业用地流失等更新结构问题， 更新专项规划强化了更新分区管控，对更新项目的区位和更新模式进行引导。在全市及各 区的更新专项规划阶段，根据产业转型升级及公共配套设施完善的需求，将更新对象划定 为优先拆除重建地区、优先综合整治地区、拆除重建与综合整治并举地区三类(图8)。从 政府层面管控更新项目的区位，严格控制拆除重建的空间范围，避免市场主导模式出现的 区位偏好、更新方式单一和拆除重建占据主导的情况。 图 8 更新分区管控指引示意图 Fig.8 A diagram of the zoning control to guide urban renewal prac