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资产评估 知识点9 房地产重置成本估测  学习本知识点，应当理解和掌握房地产重置成 本构成及估测方法。  房地产重置成本构成  房地产重置成本估测 一、房地产重置成本构成 一、房地产重置成本构成  土地取得成本  开发成本  管理费用  投资利息  开发利润  销售税费 二、房地产重置成本估测 二、房地产重置成本估测 （一）土地取得成本估测  征用农地：征地费+土地出让金  城市房屋拆迁：拆迁费+土地出让金  市场交易：地价款+税费 二、房地产重置成本估测 （二）开发成本估测  前期费用：按建筑安装费的一定比例计算  建筑安装费：重置核算法、预算调整法、单位 工程造价比较法  基础设施建设费：按城市规划定额指标计算  城市基础设施配套费：根据建筑面积，按政府 规定的费用标准计算 二、房地产重置成本估测 （三）管理费用估测  管理费用= （土地取得成本+开发成本）×管理 费用率 二、房地产重置成本估测 （四）投资利息估测  投资利息= （土地取得成本+开发成本+管理费 用）×利息率  土地取得成本的计息期一般为整个开发建设期  开发成本和管理费用的计息期一般为开发建设 期的一半 二、房地产重置成本估测 【例】对某房地产评估，经估测，土地取得成本 为300万元，开发成本为650万元，管理费用为 28.50万元，建设期为2年。假定第一年投入开 发成本和管理费用60%,第二年投入40%,均为均 匀投入,基本建设贷款年利率为8% ，则投资利 息为： 二、房地产重置成本估测 2 投资利息=300×[(1+8%) -1]+(650+28.5) ×60% × [(1+8%)1.5-1]+(650+28.5) ×40% ×[(1+8%)0.5-1] =110.39 (万元) 二、房地产重置成本估测 （五）开发利润估测  开发利润= （土地取得成本+开发成本+管理费 用）×投资利润率  投资利润率：行业平均利润率、项目总投资利 润率 二、房地产重置成本估测 （六）销售税费估测  销售费用：按前五项之和的一定比例计算  销售税金及附加： （1）增值税，税率10%，征 收率5%， （2）城市维护建设税，增值税税额 的7%， （3）教育费附加，增值税税额的3%。 谢谢聆听！ T H A N K S