房地产折现率、收益年限估测.pdfVIP

资产评估 知识点7 房地产折现率、收益年限估测  学习本知识点，应当理解和掌握房地产折现率、 收益年限、房地产价值的估测思路及方法。  房地产折现率的估测  房地产收益年限的估测  房地产价值的估测 一、房地产折现率的估测 一、房地产折现率的估测 （一）房地产折现率的含义  房地产折现率是未来各期房地产的预期收益折 算为评估时点价值的比率。 一、房地产折现率的估测 （二）房地产折现率种类  土地折现率 （r1）  建筑物折现率 （r2）  综合折现率 （r） 一、房地产折现率的估测 （三）房地产折现率估测方法  累加法  折现率＝无风险收益率＋风险收益率 一、房地产折现率的估测 （三）房地产折现率估测方法  市场租价比法  市场租价比法是依据参照物房地产纯租金与价 格的比率确定评估对象房地产折现率的方法。 一、房地产折现率的估测 （三）房地产折现率估测方法 参照物 纯租金 价格 折现率 房地产 （万元/年） （万元） （%） 1 15 165 2 24 216 3 52 498 4 87 863 一、房地产折现率的估测 （三）房地产折现率估测方法 参照物 纯租金 价格 折现率 房地产 （万元/年） （万元） （%） 1 15 165 9.09 2 24 216 11.11 3 52 498 10.44 4 87 863 10.08 10.18% 一、房地产折现率的估测 （三）房地产折现率估测方法  投资收益率排序插入法  用的比较少，不展开介绍 二、房地产收益年限的估测 二、房地产收益年限的估测 （1）单独土地评估  以有偿出让方式取得土地使用权 土地收益年限=土地使用权年限－土地已使用年 限  以无偿划拨方式取得土地使用权 土地收益年限为永续 二、房地产收益年限的估测 （2）单独建筑物评估  建筑物的收益年限为剩余经济寿命年限 建筑物收益年限=建筑物总使用年限－已使用年限 二、房地产收益年限的估测 （3）房地评估  土地剩余年限和建筑物剩余年限相等 房地收益年限=土地剩余使用权 =建筑物剩余经济寿命年限 二、房地产收益年限的估测 （3）房地评估  土地剩余年限比建筑物剩余年限短 房地收益年限=土地剩余使用权年限 二、房地产收益年限的估测 （3）房地评估  土地剩余年限比建筑物剩余年限长 房地收益年限=土地剩余使用权年限 ◆应对房地收益、土地收益分别折现 三、房地产价值的估测 三、房地产价值的估测  常用评估模型 A 1 P  [1