全国商品暍宅市场报告.PDF

全国商品住宅市场报告 2017 年9 月刊 Contents 目录 Contents 目录2 一、报告摘要(核心数据及观点) 3 二、市场政策篇5 三、商品住宅市场篇9 （一）一线城市9 1、供求走势——8 月销量同比下滑超过6 成，整体均价保持平稳，仍居高位9 【典型城市：上海——8 月供求低迷，价格仍居高位】 11 【典型城市：广州——供应量大幅上扬，价格涨幅收缩】 12 2、库存量走势——四个一线城市存销比均接近或处于合理区间 13 （二）二线城市 14 1、供求走势——成交量环、同比双下滑，价格止涨 14 【典型城市：南京——成交量环、同比下滑超过5 成，房荒依旧】 15 【典型城市：杭州——成交平稳，价格再创新高】 16 2、库存量走势——存销比6.67 个月，已连续12 个月低于一线城市的存销比.. 16 （三）三、四线城市 18 1、供求走势——量跌价稳，多城市去库存顺利 18 【典型城市：常州——成交价格创监测数据以来新高】 19 【典型城市：芜湖——限价政策效果初显，价格涨幅收窄】20 2、库存量走势——存销比小幅上涨至6.80 个月21 2 一、报告摘要(核心数据及观点)  在严厉的调控政策之下，市场逐步降温，同策咨询研究部数据显示，8 月份，北上 广深四城商品住宅成交量为157.23 万平米，环比下滑24% ，同比更是大幅下滑62% ； 限价情形下2017 年自 1 月起一线城市价格保持平稳，本月成交均价为35097 元/ 平米，环比、同比均上扬3 个百分点。从供应方面看，四城8 月份推出206.80 万 平米的商品住宅房源，环比上扬2 成，同比则下滑14% 。  我司监测的15 个二线城市，2017 年8 月商品住宅供应量为839.15 万平米，环比、 同比分别下滑18%、33% ；成交量为1171.45 万平米，环比下滑2 个百分点，同 比则下滑31% ；从成交均价方面看，各个城市涨跌互观，监测的 15 个二线城市整 体均价环比下滑8 个百分点至13733 元/平米，同比则上扬16% 。  2017 年8 月，我司监测的16 个三四线城市成交量为335.70 万平米，环比下滑7 个百分点，同比则下滑24% ，8 月所监测的三四线城市成交均价为8298 元/平米， 环比持平，同比则上扬23% 。  从 8 月前后市场反应来看，有4 个现象或特征值得我们关注。同策咨询研究部总 监张宏伟认为： 1、尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是到了下半年，市场下行的趋势已 经导致部分房企开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。 据笔者调研，预计四季度至明年年初，处于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多 的房企会房企自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金兑付压力 而主动降价； 2、核心一二线城市二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由 于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态， 进而影响新房市场：以一线城市的上海为例，由于上海新房市场已经成为一个置换型为 主的市场，由于二手房市场今年以来步入调整期，下半年还会进入新一轮的市场博弈， 甚至步入“有价无市”的状态，也就意味着新房市场置换的动力大幅降低，二手房的市 3 场变化进一步影响新房的市场，导致新房市场交易量陷入低谷期，这样，倒逼新房的价 格开始出现松动； 3、当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资 金兑付压力加大，有的企业是为了调整市场布局。同时，值得关注的是，在资本市场环 境大幅收紧，销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年，市场透露出的房企资金兑付 压力越来越大，这也就意味