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追根溯源论房地产十大关系
破立间非稳态系统寻确定点
2017.01.04
作者：金融地产研究团队
证券研究报告
中国房地产发展：十大关系的加权综合作用
城市化上半场（1996~2015.8 ） 破立之间转折期（2015.9~2018 ）
分税制、土地资本化、房地产开发、城市化 反全球化，美元走强、两率逆转，外部冲击
模式形成并不断循环强化、土地信用膨胀 旧动能衰竭，新动能尚弱，谨慎除旧、加速布新
两率单边趋势性运动，资本持续流入 转方式调结构，有效需求不足、供给侧改革
相对稳定的封闭系统 地产嵌入全局、多重因素制约，长效机制待建立
2
住房的根本属性，购房是投资还是消费？
1 转折期关键字： 推进基本居住市场、遏制金融资产市场、住有所居
商品房：有刚性居住（消费）需求的投资品，“城市股票”
房价：1永续租金折现 +2城市发展红利折现 +3隐形附权定价折现
基本居住市场 基本居住市场
金融资产市场 租赁房 金融资产市场
保障房 (全面遏制)
公租房
人才房
2016.05 人民日报“居者有其屋”不等于“居者有产权”
自住房
2016.12 中央经济会议 “房子是用来住的，不是用来炒的”
限价房 （大力推进）
3
房地产与货币，吸收流动性还是创造流动性？
2 转折期关键字 ： 房地产调控，土地信用扩张受限、外汇占款下降
货币稳健中性、M2增速下滑
2000-2008 2009-2016
外汇占款上升，基础货币效应 不动产信用膨胀，货币乘数效应
数据来源：WIND 数据来源：WIND
4
房地产与两率（利率/汇率），资产定价的核心
3 转折期关键字： 外部冲击巨大、稳定点/稳定期待明朗
平均汇率：美元兑人民币 %% 短期贷款利率%(红)和中长期贷款利率%(绿)
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