第四章房地产评估讲解研究报告.ppt

资产评估学;第二篇 资产评估实务;第四章 房地产评估; 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。 主要源于土地所有制不同。在欧美国家土地是私有财产，土地与地上物的产权是一体的，所以一般统一评估。 在我国大陆，实行的是土地所有权与使用权分离的制度，土地所有权只有两种情况，一是城市土地的所有权属于和国家，二是农村城市郊区的土地所有权归农民集体所有。土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地使用权。所以有必要分开评估。 1988年之前，城市土地不许交易，1988年之后，在张五常的建议下，学习香港土地制度，准许交易土地使用权。 ;（二）房地产的特性;B．社会性质 可垄断性。谁拥有土地所有权，谁就获得了这块土地的排他性权利，其它经济主体无法在获得相同的土地 (只有我有，别人没有）。这种垄断权来自土地的差异性。 青岛 垄断性与差异性之间的关系 政策敏感性。 （1）土地所有权属于国家，国家对于征用土地和土地使用权出让的种种政策变化，都会影响地产价格； （2）另外，城市规划和出于公共利益建筑容积率（？），建筑覆盖率（？）规定，都会影响地产价格。 保值增值性。土地有限。人口不断增加 ;2. 房地产的特性 房地不可分割性。房产必然依附于地产，不可能有“空中楼阁”，对房产的出售一定包含地产。地产交易一般也包含附着于其上的房产。 大量投资性。投资数量巨大，对国民经济影响很大。经济增长 2-3% 中国：城市化 投资品 人民币升值预期 财政收入：杭州 50% 陕西 30% 区域性。区域因素对房地产价格影响很大。同样的房子： 曲江 10000 高新区：7000元 长安区5000元 不可移动性 价格互动性。房价与地价相互影响。 ;二、房地产评估的原则 1.合法原则：评估以合法取得、合法使用、合法交易为前提。 10层 与 15层 小产权房 2.最高最佳使用原则 郭杜的土地：粮食 3.房地综合考虑原则 协调性 郭杜的土地 预制品厂 4.区域及地段原则 北京 西安 南郊 西郊 ;;第二节 房地产价格及其影响因素;;（二）房地产价格的特性 1.房地产价格构成的复杂性：地价+房价 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 差异性 3.房地产价格具有较强的政策性 经济发展的基础条件 经济增长重要地位 社会公平 利率 税收 限购 直接规定价格？ 奶价 ;二、房地产价格的种类 ;（5）补地价：是指更改用途，增加容积率，或转让土地使用权，土地使用权续期时需要补交的地价。 （6）转让价格：二级市场价格 使用权买卖价格 租赁价格 （7）征用价格 不考虑市场因素，压低补偿标准 以被征地单位的农民的生活水平不降低为原则;补偿标准是以产值的倍数为依据: 我国现行《土地管理法》第四十七条规定,征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6~10倍,每一个需要安置的农业人口的安置补助标准为该耕地被征用前3年平均年产值的4~6倍。 （8）其他价格（抵押价格、课税价格等） ; ;（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格 1.所有权价格：我国没有 集体土地 不许转让 国有土地：使用权 2.使用权价格：土地使用权价格 3.其他权益价格： 如：租赁权价格等 （四）市场交易价格和评估价格 1.市场交易价格 2.评估价格;三、房地产价格的构成;四、影响房地产价格的因素; 2011年 西安万科企业有限公司以7.36亿元竞得169.8亩的宗地，每亩均价433万；广东雅居乐房地产开发有限公司以9.48亿元竞得182.4亩的相邻宗地，每亩均价520万；陕西恒源煤电集团有限公司以6.15亿元竞得98.85亩的宗地，每亩均价622万。 　 按照容积率粗略计算，万科所获地块楼面地价约为2120元/平方米，雅居乐所获地块楼面地价略高，约2566元/平方米。 请计算容积率;（4）出让方式： 国家出让土地使用权：协议（最低）招标 拍卖（最高） （5）交通管理：单行道 禁止某类车辆通行 限制通行时间 作用： 改变交通的便利度，增加安全感，改善生活环境，提高地价 ;2．社会因素 （1）政治安定状况 （2）社会治安程度：