第四章 房地产评估P讲义资料.pptVIP

3、估算净收益 年净收益＝年有效毛收入－年营运费用 ＝9,855,000－3,098,025 ＝6,756,975元 4、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45] ＝104,434,671元 房地产单价＝104,434,671÷12,000 ＝8,703元 5、评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。 （二）评估土地的价值 1、由土地收益评估土地价值 土地价格＝土地净收益/综合资本化率 土地净收益＝土地总收益－土地总费用 房地产总费用＝管理费+维修费+税金 第三节 收益法在房地产评估中的应用 （二）评估土地的价值 2、由房地产收益评估土地价值 第三节 收益法在房地产评估中的应用 土地价值＝房地产价值-建筑物的现值 建筑物的现值＝建筑物重置价值－年贬值额*已使用年数 年贬值额=（建筑物重置成本-残值）/（耐用年限和土地使用权尚存年限中取短） 求[4-2]中：建筑物的年贬值率？ * * 第二篇 资产评估实务 第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 房地产评估的收益法 第四节 房地产评估的市场法 第五节 假设开发法在房地产评估中的应用 第六节 路线价法在房地产评估中的应用 第一节 房地产评估概述 一、 土地 （一）土地的供给 自然供给 经济供给（面积、集约率） （二）土地的特性 自然特性（位置固定、质量差异、资源不可再生、效用永续性） 经济特性（稀缺性、产权可垄断性、利用多方向性、效益的级差性） 第一节 房地产评估概述 二、土地的使用权 （三）土地使用权交易 　　 1、转让：地价是土地使用权的价格！ 　　　　 第一节 房地产评估概述 二、土地的使用权 （三）土地使用权交易 2、使用权 　　土地使用权期满前，因公共利益需要提前收回土地的，应依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 土地使用者期满，需要继续使用土地的，应当于期满前1年申请续期。 土地使用权期满，未申请续期或者虽申请续期末获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 第一节 房地产评估概述 二、土地的使用权 （三）土地使用权交易 　　 3、使用权转让、出租与抵押 第一节 房地产评估概述 三、房地产的特征 房地产一般具有如下特性： 　　1.位置固定性 　　2.供求区域性 　　3.使用长期性 　　4.大量投资性 　　5.保值与增值性 6.投资风险性 7.难以变现性 8.政策限制性 四、房地产评估的原则 最有效使用原则 合法原则 第一节 房地产评估概述 一、价格的种类 （一）根据权益的不同，分为所有权价格、使用权价格、抵押价格、租赁价格等。 （二）按实物形态，分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。 土地价格包括基准地价、标定地价和土地交易价格等 。 （三）按价格表示单位，分为总价格、单位价格、楼面地价。　　 第二节 房地产价格及其影响因素 一、价格的种类 （三）按价格表示单位，分为总价格、单位价格、楼面地价。 单位价格分为单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格。 　　 第二节 房地产价格及其影响因素 一、价格的种类 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 　　 第二节 房地产价格及其影响因素 二、房地产价格分类 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？ 二、房地产价格的影响因素 （一）一般因素：社会因素、经济因素、政策因素 （二）区域因素：商业繁华度、道路通达度、交通便捷度、设施完善度、环境质量状况 （三）个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素。 1、土地价格因素（区位、面积、形状、地势、容积率、用途、年期） 2、影响建筑物价格的个别因素（面积、结构、材料、施工质量等）　　 第二节 房地产价格及其影响因素 一、适用范围 适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产