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商品房买卖合同的主要内容 1合同主体 必须载明买卖双方正确的姓名、名称和住所。 2．合同标的 房屋买卖合同的标的就是房屋。在房屋买卖合同中，应该明确房屋的 地点(包括方位、朝向、门牌号等)、房地产的用途或使用性质、建筑面 积、使用面积等。 3违约责任 卖方不履行合同主要表现在：逾期交割房屋；交割的房屋存在严重的 质量问题；卖方出卖的房产，在产权上存在问题；等等。买方不履行合同 主要表现在：不按规定期限支付价款，无正当理由不受领卖方支付的房屋 等。合同中应写明违约金的数额或计算违约金的办法，没有约定的，按法 律规定支付1％—5％的违约金。 4．产权登记 这既是买卖双方的义务，同时也是他们的权利。如果不办理产权登 记，房产转移在法律上就没有效力，日后如发生纠纷，将对房屋所有权人 产生不利。因此，在合同中，应明确双方的职责分工、产权登记的时间及 有关费用等。 5.税费负担 根据法律的规定，确定双方应负担的税费。产权过户登记费、印花 税、契税及其他应由买房人承担的费用，由买方负担。 6．其他事项 合同中还须载明房屋在使用过程中的有关事项(如物业管理单位的选 择方式、保修条款、有关税费交纳以及办理房屋买卖登记手续等事项)。 根据任何一方当事人的请求，可以增加必要的补充条款，对特殊事项加以 约定。 7纠纷的处理 应载明双方产生纠纷时的处理方式及双方约定的其他事项。合同应由 当事人亲自或持有其书面委托书的代理人签署，并注明身份。合同如有改 动，应由巳签署者在改动的地方补签并加盖印记。 8有关附件 购房合同多是房地产主管部门印制的统一合同文本，也有采用升发向 提供的格式合同。统一印制的合同是根据公平保护双方权益设置合同条款 的，但难以体现购房者对所购住宅的特定事项的要求，开发商所提供的格 式合同，是从其单方面利益出发规定合同条款的，很难做到公平，难以保 护购房者的权益。因此，购房者有权提出合同的补充条款。 购房者拿到合同文本后，应花一定时间(例如一天)去研究各项条 款；然后用一定时间(例如两天)去设计补充条款，待开发商接受了所有 条款后，再与其签订合同并交纳首期房款。合同的补充条款可以规定如下 一些内容： (1)强调开发商必须保证交房时各种手续齐全。开发商在合同文本中 对于其开发项目的合法性，即其应履行的手续，往往一带而过。所以，在 补充条款中应首先强调，开发商交房时必须“五证”齐全，否则购房者有 权要求赔偿直至解约退房，并详细规定退房赔偿的内容及履行时限，最大 限度地保护自己。 (2)对逾期交房作出明确的处理规定。通常在合同中开发商仅规定逾 期交房购房者可以索赔，但却未明确如何赔偿。对此，可做量的规定，如 规定迟交房三个月，开发商应按每月人民币l万元赔偿；三个月后仍不能 交房，买方有权退房，并可获得所付房款的利息，利率按贷款利率计算， 时间从付款日起算直至退房款日止。 (3)合同约定面积与实测面积的误差计算及处理。购房合同中一般规 定依实测面积计算，但实测面积与约定面积相比常常误差很大，对实测面 积不足部分开发商会做出规定以保护其利益，对超出部分如何处理不做规 定。对此，购房者可以参照有关规定做出严格限定，如规定误差比例不得 超过正负3％，否则买方不再支付超出部分的款项。 (4)办理房产证的时限。开发商在合同中只提到其协助买方办理房产 证，却不提时限和逾期的责任。对此，购房者可以规定开发商办理房产证 的时限，并规定如开发商无法协助买方取得房产证，买方可要求解约退房 索取赔偿，还要规定退房后的赔偿问题。 (5)配套设施使用的保证。开发商在宣传、谈判签约时总是对配套设 施做十足的保证，而交房时缺东少西，给购房者带来诸多不便。对此，可 以在补充条款中规定，开发商必须保证水、电、气、取暖等各项配套设施 在交房时能够正常使用，如不能交付使用，开发商免费提供辅助设施，对 提供的时间也要做出明确规定。 (6)装修标准和户型图。应将售房时开发商许诺的装修标准和户型图 附在合同中，并规定所有材料必须是合格、全新的，否则有权索赔。 (7)要求开发商提供《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》和房 屋验收报告。其中前两种文件是有关政府部门规定要求必须提供的，后者 是纠纷解决和索赔的重要证据。 (8)文字定义。有些开发商利用文字游戏设置陷阱，对此购房者不可 忽视，应当在合同或补充协议中明确重要而又有歧义的概念。如对某些文 字有疑虑，应向专业人士请教，杜绝后患。