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对商品房买卖合同纠纷审理情况的分析 2004年 ?随着城市现代化进程的日益加快，商品房买卖合同纠纷大量出现。由于我国没有完善、统一的关于预售商品房的法律法规，尤其是物权法对此方面规定的不完善，导致侵犯买受人权益的案件的数量和严重程度都已达到了相当惊人的地步。我院结合近两年来审理商品房买卖合同纠纷的情况，对本区房地产开发过程中出生的法律问题及其他相关问题进行了调查，着眼于潜在法律纠纷的预防与解决，并从法律角度对此进行一些分析和探讨。 ??一、审理情况概述及特点 ??2001--2003年，我院共受理商品房买卖纠纷16件。其中，诉请要求办理产权证的5件，要求承担延期交付违约金的3件，要求解除房屋买卖合同的7件，因房屋质量问题起诉的1件。该16件案件的审理结果均是法院支持了原告的诉讼请求。2004年1--6月我院共受理商品房买卖纠纷60件，是2001——2003年三年总和的3.75倍。在该60件商品房买卖纠纷案件中，90%都是商品房权属纠纷。这些案件具有以下特点：（1）案件标的数额大，且多为集团诉讼，社会影响较大。例如，2003年底至2004年初，方孟君等几十名买房者状告德阳市鸿耀房地产开发有限责任公司，以不能办理产权证为由要求退款并补偿利息。至今仍有买受人起诉要求办理产权证或要求解除合同。（2）“一房两卖”、“一房多卖案件较多，这严重损害了购房人的合法权益。此类案件涉及多方当事人，法律关系复杂，房屋被重复预售，处理难度较大。（3）买受人承担的风险较大。大量数字表明，在整个商品房预售过程中，从土地出让到办理产权证，买受人可能遭遇的商品房权属风险随时存在，案件类型也多种多样。比如重复预售或预售后抵押，先抵押后预售。如将土地使用权抵押后再预售，在以商品房抵押贷款方式预购商品房的过程中要涉及三个合同和四方当事人。三个合同是指建设工程承包合同、商品房预售合同和抵押合同，时间跨度大，买受人所面临的风险比一般现房买卖大得多。 ??二、存在的问题及原因 ??购房是目前个人消费的最大支出之一，房产业也是国民经济发展的重要支柱。但由于房地产业的发展过程中产生了一些问题，出现了大量的纠纷，引起了社会和司法界的重视。 ??（一）房地产市场开发混乱 ??随着城市现代化进程的加快，大量的集体土地被征收为国有土地。由于制度方面的原因，我国土地使用权的最初受让取得没有实现市场化，而是要通过国家行政审批的方式，即大量的集体土地被征收为国有，由国家行政权力而非市场配置土地使用权资源，这导致我国房地产业无法实现真正的市场化。一旦需要土地，国家可以从农民那里征，但给农民补偿却少得可怜，从而形成利益失衡的局面。这就逼迫农民寻找自我救济的方法，他们会绕过国家征地这一环节，直接盖房子出售，或者直接出让土地给开发商，导致了不合法项目的出现。由于规范的缺陷，导致了大量纠纷产生。 ??（二）房地产市场监管不力 ??由于我国工商行政管理部门对公司法人的登记实行程序审查登记制度，不对公司登记的注册资金进行实体性审查，即只要有相关单位出具的“资产使用证明”和审计、会计部门出具的“验资报告”，申请人就可在工商部门获得法人登记。而且，我国工商登记还实行有条件的注册资金“认缴”制度，即公司法人登记时，可以不出足注册资金，在公司成立之后的一定期限内再缴足。同时我国审计、会计制度的不完善，对《审计法》、《会计法》的执行力度小，验资报告、资信证明虚假，抽逃注册资金以及由此导致的我国公司法人注册资金不实的现象相当普遍，在房地产行业尤为突出。如2001年李某等八名买房者诉新都星光工贸有限公司房屋预售纠纷案中，由于星光公司虚假注册，获得开发项目，业主缴纳了全部预购房款，见到的是一片荒地而不是房屋，因而诉至法院要求退赔购房款及违约金。注册资金是法人民事行为履约能力的标志，它是企业信用的物质基础和保障，没有注册资金或注册资金不实，法人就没有承担或完全承担与其注册资金额相当的民事责任的能力，客观上决定了它具有欺诈的非信用本性。所以，出现买房卖空和“一房两卖”现象就不足为怪了。 ??（三）低价取得土地使用权，换出银行高额贷款 ??一些房地产公司成立后，以虚假注册顺利申请到一个房地产开发项目，获得一块地皮，其价格是由国土部门的内部评估机构定出，自然不高。而且，开发商与国土部门签订的“国有土地使用权出让合同”约定的是先办理使用权证，付款则是分期付款。于是，开发商以较低的价格获得使用权证，然后就用这块地皮作为抵押向银行申请贷款。土地使用权评估是通过与开发商有关系的部门的评估机构进行的，土地价格自然大幅上升，开发商以此向银行获得了大笔贷款，偿还土地出让费后还大大有余。这样，开发商就获得了从事房地产开发的一定资金。 ??（四）行政规章与现行法律相矛盾 ??我国房地产管理法律法规及部门规章都规定，房产