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项目融资课程设计房地产信托 以香港上市REITs越秀地产为例选题背景融资的分类：融资可以分为直接融资和间接融资。现实意义：在当前国家严厉的宏观调控下，银行等传统的银行中介机构执行差异化的信贷政策，使得这一间接融资渠道的大门对绝大多数开发企业关上了，导致企业资金链趋于紧张，因此如何通过直接融资渠道获得资金，以促进企业发展，则显得非常必要且迫切了。而在直接融资渠道中，资产证券化融资方式则是非常重要的一种融资方式。房地产基金REITs概念概念： REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金。其实际上是一种证券化的产业投资基金，是一个融资平台或工具。分配给股东不动产出租产生收益发行股票募集公众资金专门经营机构多元化投资REITs投资者房地产基金REITS的现状基金投资者美国目前有300个REITS,管理的总资产超过3000亿美元。香港目前有6个上市REITS。新加坡目前有11个上市REITS。澳大利亚目前有44个上市REITS。房地产投资信托 受托人：信托公司基金管理公司房地产项目越秀REITS香港上市的案例分析越秀的基本情况 越秀的基本指标越秀的借鉴意义越秀REITS的基本情况上市前越秀REIT是越秀投资中分拆出来的，在发起REITs之前有着180多个亿的高额负债，经营状况窘迫；越秀上市时包括四栋物业：白马商贸大厦、维多利亚广场、城建大厦和财富大厦，估值总额40.5亿元。2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金(00405.HK，简称“越秀REITs”)在香港联交所正式挂牌上市。越秀REITS的此次上市共发售10亿份基金单位，其中越秀投资持有31.3%，越秀集团持有0.8%，其余67.9%为社会公众份额。以发行价每份3.075港元计，REITS在市场中共募集资金约20亿港元。越秀投资大胆启用新的金融工具与经营模式，开辟了房地产领域又一融资渠道，进一步促进了房地产实业与金融的融合，引起了国人广泛关注。 资产管理人（越秀房托资产管理有限公司）越秀投资物业顾问（仲量联行有限公司）转让股权越秀REITS构架与组织基金单位持有人香港公众-机构投资者-越秀投资（透过越秀持有）越秀投资旗下子公司投资于越秀房托基金发售分派信托人（汇丰机构信托服务）（亚洲有限公司）设立签订越秀REITs持有管理服务上市顾问费越秀房托（香港）有限公司顾问服务租赁代理（广州白马物业管理有限公司及广州怡城物业管理有限公司）租赁管理服务（BVI）（BVI）（BVI）（BVI）租赁管理费白马单位财富广场单位城建大厦单位维多利亚广场单位越秀REITS的基本指标营运能力评价收益评价越秀房产信托基金ROE VS 香港银行存贷利率越秀REITS的经验总结一次高买，一次贱卖，越投在这个过程中通过不等价交易取得巨额现金流。利越秀投资将设立REITs中所得的现金收入32个亿用以偿还贷款，资产负债的情况得到改观，财务结构得到了改善。融资渠道拓宽。REITs作为融资的平台一方面主要就是通过向社会机构或个人发行基金单位募集资金，还可以利用有关规定进行银行借贷。REITs还是大股东资产实现溢价变现的通道。控股股东将旗下部分资产经过价值重估后注入REITs中，是快捷的资产变现途径。越秀REITS的经验总结REITs的控股东越投收回了巨额的现金流，这个巨额的现金流是通过不等价交易取得，这个巨大的资金缺口最后留给了REITs本身。弊巨额的现金流来源于基金持有人与银行借贷资金。这时，REITs一方面要承担在巨额资金缺口下所要满足投资者未来的投资收益回报率；另一方面还要对巨额债务还本付息。越秀在发起REITs这一过程中先后设立了十来个公司机构，形成了一个庞大REITs运行机制。短期效益明显。越投REITs为自己创造高额收益，但毕竟是一次性交易，今后从REIT获得的收益还得靠REIT自身经营。越秀REITS的借鉴意义有红筹背景的越秀REITs的成功运行，给中国内地很多面临资金困境的房地产企业，指明另一条强而有力的融资渠道，那就是通过成立REITS，上市融资。越秀REITS的业绩，REITS的美好前景，象一盏明灯，给在宏观调控的阴影下，正在受资金问题煎熬的中国房地产企业，指明了一条康庄大道。也使中国监管当局明白了房地产投资基金的重要意义，那就是，设立房地产投资信托基金才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式。信托投资基金作为资产证券化的表现形式之一，不仅是企业直接融资的便利渠道之一，还能够有效改善企业的现金流，降低企业负债率，有利于提升企业市值；也成为了个人投资者所追捧的投资渠道。