新项目土地属性分析.pdfVIP

. 6.5 新项目土地属性分析 土地属性分析是项目投资决策过程中技术分析的重要内容。北京××房 地产企业的土地分析内容主要包括四个方面： 住宅本身品质、社区内部环境 、 社区周边配套以及社区城市位置与功能，如图 16 所示。 在以上土地评价因素中，住 宅本身与社区内部环境因素主 要通过项目的新规划文案与产 品创新实现。自然条件、城市地 位与角色是地块与生俱来的，社 区周边配套设施主要依赖于政 府的投资与总体规划，是项目初 期分析评价的重点。 其中社区城市位置分析又 分解为区域城市角色与区域土地资源自然属性分析。社区周边配套资源分析 又可分解为交通资源、市政管道设施资源、教育资源、医疗资源等。 按照青岛当地客户的偏好，结合企业的土地属性分析模型，××房地产 企业对青岛项目土地属性进行了分析与综合评价，结果见表 31。 . . 青岛项目土地属性分析评价表 评价属性 属性指标 现状情况分析 权重 评级 地形与地质条件 地处海滨圏，地形条件好，典型海相地质 5 4.9 水文条件 地下水丰富，水位高，年降水量大 3 2.8 自然属性 空气质量 空气质量高 7.5 7.5 可视景观 南可看海、西可观山，东北可观海 7.5 7.4 与景观距离 2～3 公里 5 4.3 历史接受度 移民接受度高，青岛市区历史接受度一般 9.5 6.2 超市角色 产业发展趋势 开发新区，生气勃勃 9.5 9.3 市政配套 市政设施齐全 9.6 9.4 文脉属性 开发区的文化区，现代文化社区、啤酒节 3 2.8 配套资源 教育资源 石油大学、滨海大学、开发区一中 5.5 5.0 娱乐休闲资源 海上嘉年华、啤酒节 5.9 5.4 医疗资源 开发区妇幼中心，甲级医院资源匮乏 6 3.5 公共交通便利性 江山路、长江路， 20 、22、28 路公交到达 6 5.0 2011 年之前“青黄”海底隧道、跨海大桥通车，车 私家车交通便利性 7.5 7.3 交通条件 程由 2 小时缩短到 15 分钟 交通拥堵 全天道路畅通 6 5.9 交通噪音 现状无，规划江山路未来存在噪音的可能性 3.5 3.5 综合评级