第4章 房地产开发经营经济评价指标与方法 2.ppt

（ 2 ）动态指标的方法与计算 ? 动态回收期（ DPP ）： 在考虑了资金的时间价值 的基础上，以项目每年的净收益回收项目全部 投资所需要的时间。 ? 可以根据现金流量表计算 DPP 。 0 ) 1 ( ) ( 0 ? ? ? ? ? ? t DPP t c t i CO CI ? ? ? ? 当年净现金流量的现值 值的绝对值 上年累计净现金流量现 始出现正值年份 累计净现金流量现值开 动态投资回收期 ? ? ? 1 DPP （ 2 ）动态指标的方法与计算 ? 计算出的动态投资回收期要与行业的标准投 资回收期进行对比，低于行业平均标准，则 认为项目可行，否则认为项目不可行。 ? 考虑资金的时间价值。 ? 依然没有考虑投资回收后的投资效益情况。 税金：契税 ? 契税： 在土地、房屋权属发生转移时，对产权 承受人征收的一种税。 转移土地、房屋权属是 指下列行为： 1) 国有土地使用权出让； 2) 土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； 3) 房屋买卖； 4) 房屋赠与； 5) 房屋交换。 ? 契税税额＝转移不动产价值额×税率 ? 契税的税率为 1 ％～ 5 ％，各地适用税率，由省、 自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况， 在规定的幅度内确定。 4.1.6 房地产投资经济效果的表现形式 置业投资 ? 房地产置业投资经济效果主要表现为租金、物业 增值、股权增加等方面。 ? 增值和股权增加效果则既可在处置 ( 转让 ) 物业实 现，也可在以针对物业的再融资行为中实现 ( 如申 请二次抵押贷款 ) 。 开发投资 ? 房地产开发投资经济效果主要表现为销售、出租、 自营收入 ? 经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投 资收益率等指标来衡量。 4.2 经济评价指标及其计算方法 4.2.1 投资回收与投资回报 4.2.2 经济评价指标体系 4.2.1 投资回收与投资回报 ? 房地产投资的收益 = 投资回收 + 投资回报 ? 投资回收是指投资者对其所投入资本的回收； ? 投资回报是指投资者所投入资本在使用过程 中所获得的报酬。 ? 居民储蓄（无风险投资）： 还本 = 投资回收 利息 = 投资回报 两者的关系可以从资金回收公式中反映 投资回报率为 i 前者就是投资回报 后者就是投资回收 1 ) 1 ( 1 ) 1 ( ) 1 ( ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? n n n i i P i P i i i P A 财 务 分 析 指 标 按是否考虑资金时间价值因素划分 按指标性质划分 按财务分析的目标划分 4.2.2 经济评价指标体系 按财务分析目标划分 盈利能力指标 清偿能力指标 按是否考虑资金时间价值因 素划分 静态指标 动态指标 按指标性质划分 时间性 指标 比率性 指标 价值性 指标 房地产投资项目经济评价指标体系 项目 类型 盈利能力指标 清偿能力 指标 静态指标 动态指标 房 地 产 开 发 投 资 成本利润率 财务内部收 益率 FIRR 借款偿 还期 投资利润率 财务净现值 FNPV 利息备 付率 资本金利润率 动态投资回 收期 Pb 偿债备付 率 静态投资回收期 Pb 资产负债率 房地产投资项目经济评价指标体系 项目 类型 盈利能力指标 清偿能力指 标 静态指标 动态指标 房地 产置 业投 资 投资回报率 财务内部收 益率 FIRR 借款偿还期 现金回报率 财务净现值 FNPV 偿债备付率 资本金利润率 动态投资回收 期 Pb 资产负债率 静态投资回收期 Pb 流动比率、速 动比率 （ 1 ）静态指标的方法与计算 静态盈利能力指 标是指不考虑货币时 间价值因素的影响而 计算的盈利能力指标。 （ 1 ）静态指标的方法与计算 ? 开发商成本利润率： 是开发利润占开发总成 本的比例，是初步判断开发项目可行性的 静态指标 。 总开发成本 发成本 项目总开发价值－总开 开发商成本利润率＝ （ 1 ）静态指标的方法与计算 计算项目总开发价值， ? 项目全部销售，则等于扣除销售税金后的净销 售收入； ? 全部出租，为项目在整个持有期内所有净经营 收入的现值累计之和。 ? 总开发成本一般包括土地费用、前期工程费用、 建筑安装费用、管理费、财务费用、销售费用 和其他费用。 （ 1 ）静态指标的方法与计算 投资利润率 是指项目在计算期内正常生产年 份的年息税前利润或运营期平均年息税前利润与 项目总投资之比，它是考察单位投资盈利能力的 静态指标。 % 100 项目总投资 润总额 年利润总额或年平均利 投资利润率 ? （ 1 ）静态指标的方法与计算 资本金利润率 是指项目的年净利润或年均 利润总额与项目资本金之比。 计算出的资本金净利润率应高于同行业 的资本金净利润率，表明用项目资本金净 利润率表示的盈利能力满足要求。 % 100 资本