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房地产开发相关资料 价格定位分析概述 2 项目策划教程 5 房展会促销招数设计 31 房地产开发程序及税费 33 房地产开发经验浅谈 43 售楼员培训实用教程 51 售楼员手册 58 售楼员工作程序 73 楼盘卖点库 80 给销售人员的100个忠告 84 房地产开发项目的投资计划管理 89 策划悟道七段位说 92 十五个“一定不要” 93 房地产开发的六个层面 95 房地产项目市场定位工作简要分析 97 编制现金流量表的新尝试——公式法 101 现金流量表编制（经典总结） 104 我国目前资本运营的主要运作方式 118 中国企业管理经典案例 125 房地产开发经营税费对房地产开发成本及销售价格的影响 128 房地产开发商都需要缴纳哪些税 130 阳宅三十则 132 阳宅地灵阐微 136 阳宅玄秘谭 172 民营企业管理模式的调整 212 大型房地产业赢利模式分析 217 中小企业资本市场融资“十大绝招” 222 房地产开发行业经理人就是一名比萨店主 223 房地产开发企业土地增值税的会计处理 224 1 价格定位分析概述 在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是根据商品房建设成本加计划利润的 成本导向定价较好，还是视市场供求关系的需求导向定价为佳?下文对此作一些分析。 一、认识房地产价格的真实面目 房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处是：首先都是价格， 都用货币表示；其次是都有波动，受供求等因素的影响；第三，按质论价；优质高价，劣质 低价。而房地产价格与一般物价相比，更表现出房地产价格不同的特征： 第一，房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金 （房地产价格VS租金＝本金VS利息）。 其实，租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人，是租用房 地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值，而购买者则不一定真正使用，他可能是作 为一种投资去购买商品房，用于保值、升值，他看中的是房地产商品所具有的收益性，房地 产的价值最终是体现在使用者身上。 第二，房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动， 可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权。 第三，房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某 一地区，这个地区并非固定不变的，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格 是在考虑该房产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的 今日价格。 第四，房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容 易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产不同于 一般物品。没有一个统一价格，或指导价格，交易主体会根据房地产的自身条件，供求状况 而接受不同的价格。 房地产价格的结构包括生产成本、销售成本、利润和税金等项目（略）。 二、制定房地产价格合理的定价目标 首先，对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然的，这便是定价目标。不少开发商往 往会将价格尽量定高以获取高额利润，这在90年代初卖方市场下，可能是行得通的。如今在 市场日益成熟的情况下，价格的高企只是开发商一厢情愿而已。事实上，追求最大利润并不 等于定高价格，而是追求企业长期目标的最大利润，高价带来的高额利润只是短期的，逐渐 会受到消费者的不满而拒绝购买，反而让竞争者争得市场。以低价入市争取顾客，拥有消费 2 者，才能给企业带来长远的利润。 房地产价格始终是购房者、开发商以及竞争同行最敏感的问题。当同地区有多个楼盘参 与销售竞争时，在楼盘素质相近的情况下，价格较低者往往能取得良好的销售成绩。在定价 之前，作为开发商应仔细研究同区竞争对手的定价和有关楼宇设计、施工质量、建筑材料、 销售手段等方面资料，以制定具有竞争力的价格。一般可以同地区同类房屋市场占有率最高 的楼盘