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北京二手房市场：回顾 2005 展望2006 我爱我家战略与市场研究中心 一、2005 年北京二手房市场的回顾 2005年北京二手房成交量稳步增长，成交量达到我爱我家04年底预测下限的65000套，因受政策影 响，未达到70000套的上限。其中5月份二手房成交量创造北京二手房市场单月的成交最高记录。 1、2005 年北京二手房市场成交量继续稳步增长 环比增长 13.3% 据我爱我家市场研究中心数据显示，2005年北京二手房交易量为65000套，与2004 年北京二手房交 易量的57374 套相比，成交量增加了7626 套，环比增长13.3%。同时也达到了2004年底我爱我家研究中 心预测的2005 年成交量下限。我爱我家市场研究中心指出，与2004年二手房交易量环比增长67.9%的幅 度相比，2005 年二手房成交量的增长势头放缓了，由此也说明，2005 年国家颁布实施的宏观调控政策抑制 了二手房交易量增长的势头。 2005 年北京二手房市场在经过国家相关宏观政策的调整，全年成交量没有达到 04 年底预测的上限 70000 套，但 5 月份二手房成交量创单月成交最高记录 （数据来源：我爱我家研究中心） 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 成交量（套） 4859 3338 6146 7370 7789 5638 4483 5104 4907 5430 5000 5000 2005年是政府对房产市场进行宏观经济调控较多的一年，政府从抑制房价和防范房产泡沫的角度出发 加大了对房产市场的调控力度，从3月中旬开始实行新的房贷利率，5月中旬七部委联合出台的《关于做 好稳定住房价格工作的意见》，到8月上旬北京市地税局、市财政局、市建委联合出台的《关于个人销售 已购住房有关税收征管问题的补充通知》，以及10月初国家税务总局下发的《关于实施房地产税收一体化 管理若干问题的通知》。 这些宏观调控政策的发布和实施，使2005年北京二手房市场经历高潮、下跌、观望调整、反弹、理性 交易等几个阶段，首先是3 月中旬开始实行的房贷新政，犹如促进交易快速上升的催化剂，贷款利率的上 调及首付比例的提高，一方面使得部分原本打算贷款购买新房的消费者为了不贷款或减少贷款，重新调整 自己的置业选择，购买需求由高总价一手房市场转向相对低总价的二手房市场，另一方面，部分有“置业 升级”意愿的自住型业主及部分“以租养贷”的投资型业主，为缓解房贷压力而释放手中房源。二手房供 给量的增强刺激了二手房市场交易量的增加，使二手房市场进入交易高潮期，高速增长的势头一直持续到 5月份，5月的交易量也创造二手房单月交易量的最高记录，达到7789 套。然而随着5月中旬七部委《意 见》的发布，促使多数消费者对政策所能带来的影响深度以及未来二手房价的走势判断不明朗，所以大都 选择暂缓购房计划，进而持币静观进入观望调整状态。此种状态的形成直接导致6、7两个月的交易量持续 下滑，数据显示，到7月份北京二手房交易量仅为4483 套，仅为5月份成交量的57.6%。二手房市场经过 6、7两个月的观望调整，后由于受到8月上旬北京市出台的《补充通知》的强力刺激，北京二手房市场开 始逐步回暖，交易量开始反弹，数据显示：8月份的交易量达到5104套，与1月份的成交量基本持平，这 种交易旺势一直持续到10月，期间，虽然受到10月初国家税务总局发布《补充通知》的影响，但单月的 交易量并没有出现大幅下降，基本持平，预计11、12月的成交量也将保持这样的交易态势。 纵观2005 年北京二手房市场的交易状况可以看出，经过2004年、2005年两年国家宏观政策的调控之 后，二手房市场的买卖双方的交易心理也日益成熟和理性，期间虽然受到国家宏观调控政策的影响，成交 量没有保持高速增长的势头，但增长的趋势并没有改变，只是放缓了，正是由此，2005年北京二手房的成 交量只是达到我爱我家市场研究中心预测的成交下限65000套，而没有达到70000套的成交上限。 2、2005 年北京二手房交易均价整体呈现上升势头 增幅达到 10% 我爱我家研究中心数据显示，2005年北京二