XX地产区域价值挖掘专题分享.pptVIP

步骤 2 ：案例借鉴——规律总结：滨水区重建 区域增值的 KPI 体系 KPI 体系 旧工业区和旧村改造 引入品牌发展商参与区域更新 区域整体规划、重新布局： 重新规划合适的市场推广形象，以吸 引 国内外 投资 产业升级（引入新的事业、促进产业更新） 以新的产业结构代 替衰败的旧工业，从港口工业转型娱乐、休闲、办公区，建造优美建 筑形态的住宅区，公共艺术空间等，促进了就业机会的增加 保证核心示范项目的优先建设 完善公共配套设施： 在城市中布臵开放空间、绿地、广场，建立 活力驱动要素 区域重新定位： 重新进行定位，挖掘符合滨河区域气质的城市形象 完善内、外交通系统： 建立新型的河岸关系和更为紧密的城市关 系，采用步行系统，诱发人们使用公共空间和商业设施 政府启动、推动 更新计划 与发展商、金融机构建立合作伙伴关系 改善环境导、吸引投资 优惠政策（如：低息贷款、减免税费） 内因 外因 31 步骤 3 ：本区域的适配研究 区域定位 初步分析 宏观经济 城市规划 项目自身资源条件发展的趋势和城市赋予的发展的这种使命是否符合海口 特定的经济发展时期和未来的城市规划方向呢？ 案例借鉴之后，一定 要回归区域本体条件 挖掘价值，这是研究 案例的目的。 32 步骤 4 ：区域价值提炼 具备成为海口城市滨河区域形象名片的基 础与优势，但要承担重塑区域形象和区域 功能转型的重大责任。 33 案例类比法——思路回顾 本区域适配度 研究 区域价值研判 相关规律 总结 区域背景 分析 选取同类案 例进行结构 化分析 34 方法三：价值嫁接法 35 星河丹堤——面对区域价值困境， 定位“西银 湖”， 成功实现价值扭转和突破 成功案例 1 5 1 2 3 4 1 2 3 4 5 银湖，传统别墅区 香蜜湖，顶级豪宅区 梅林关口片区 龙华二线拓展区 坂雪岗片区 ? 区域关键词： 城中村、烂 尾楼、塞车 ? 在客户或者业内人士心中， 该片区为价值比较低的区 域； 区域背景：关口片区 用地面积 20 万平（ 300 亩） 建筑面积 36 万平米 容积率 1.8 物业形态 独栋、 TH 、高层 资源优势 9 万平米原生湖、 13 万 平郊野公园 地块背景 项目问题：区域价值困境 ? 区域形象感知较低； ? 地块旁的丰泽湖山庄档次较低， 定义为“平民住宅”； ? 丰泽湖业主事件，人文价值也 较低，市场影响较差； ? 临快速干道； ? 没有生活配套； 银 湖 山 郊 野 公 园 ? “星河丹堤最早面临的不得不 突破的问题是：梅林关口极低的 片区美誉度和丰泽湖山庄 6000 元 的单价。” ? “项目面临的最大问题就是如 何扭转区域价值的困境，如何最 大化利用稀缺性资源，如何使客 户感知项目品质与资源相匹配。” ——代理一部经理 邓震宇 36 圣莫丽斯——面对完全陌生区域，以 “香蜜 湖北”借势立势，重新定义区域价值 成功案例２ 5 1 2 3 4 1 2 3 4 5 银湖，传统别墅区 香蜜湖，顶级豪宅区 梅林关口片区 龙华二线拓展区 坂雪岗片区 总用地面积 27 万平（ 495 亩） 总建筑面积 33 万平米 容积率 1.22 物业形态 独栋、 TH 、洋房、高 层 资源优势 山体、水景、规划 地块背景 项目问题：区域价值完全无 定义 ? 完全陌生的区域； ? 通达性较差； ? 配套匮乏； ? 拓展区给客户造成很强烈的心 理距离。 ? “ 最初到达地块要翻山越 岭，要经过旧村，通达性 较差，业界很多人认为即 使做成低密度，能卖到 1.2 万 / 平米，就已经很不错 了。” ? “项目最大的问题在于如 何让客户感知这个极度陌 生的区域？” ? “由于规划的二线拓展区 前景很好，而且未来交通 会连接香蜜湖片区，车程 5 分钟，这些是项目的优 势。” ——圣莫丽斯营销总裁 蔡伟光 经理人员访谈： 37 价值嫁接法——定义及适用范围 通过链接外部资源，寻找新的参照体系，提升区 域价值的方法 定义 项目所在区域缺乏明显的优势资源，或现有的资 源无法支撑既定目标的实现。 适用范围 相关项目 ? 北京通州永顺镇项目 ? 中信红树湾 ? 星河丹堤 ? 圣莫丽斯…… 38 价值嫁接法——分析框架 区域资源盘点 目标下的资源评估 是否能够实 现既定目标 构建新的价值体系 提炼区域价值 否 其他分析方法 是 步骤一： 步骤二： 步骤三： 步骤四： 39 项目区位 ? 项目地块位于通州新城西北组团，该组团定位 为与 CBD 功能互补的商务园、教育产业园及新 型住宅区 ? 地块相对独立，与通州新华大街片区、运河东 片区、轻轨沿线片区有距离上的间隔 价值嫁接法实例：北京通州永顺镇项目 区域背景 ? 通州新城西北组团，区域相对独立，不在通州新城规划推进的方向上，住宅档次较低，生 活配套较为低端，认知陌