物业管理前期介入与房地产开发的互动.pdfVIP

 物业管理的前期介入是指物业管理企业 在接管物业之前就参与物业的规划、设计 和施工建设过程，从业主（使用人）及物 业管理角度，提出合理化建议，以使开发 出的物业最大限度地满足业主的需求和物 业管理的需要。  一、物业管理前期介入的管理基础  二、物业管理前期介入可行性研究  三、物业管理前期介入的方式和内容  1. 从营销理论来论述物业管理前期介入的必要性  1）物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向  目前房地产企业有以下经营导向可以选择：  （1）以生产为导向。这类企业专门注重生产，以完成一定量的 生产任务为目标，不注重产品的质量、形式，也不注重产品销售， 计划经济时期，大部分企业的经验导向都是这样形式。  （2 ）以产品为导向。这类企业重视生产的产品、关注产品的质 量、造型、款式等各种因素，这类企业产品或许很完美，但不注重 销售，而且也不知消费者是否对产品感兴趣，所以这类企业有一定 的局限性。  （3 ）以销售为导向。这类企业重视产品的销售，运 用各类促销手段来加强销售。这类企业主要通过销售 手段来获取利润。虽然重视生产产品和消费者之间的 联系，但是还做得不够，没有按照消费者的需求来生 产，而是先生产出产品，再努力销售给消费者。  （4 ）以营销为导向。这类企业所有活动都以顾客的 需要为自己的经营目标，通过市场细分化，确定目标 市场；按照目标市场的需求，确定整体经营策略（产 品策略、价格策略、促销策略、分销策略、广告策略 等），使消费者满意购买产品，从而实现企业利润。  从以上四种经营导向特性分析，可以得出结 论：以营销为主导的是比较科学的先进的，被 实践证明是有效的，中国房地产业发展证实了 这一点。（20世纪后十年） 用户呼唤市场 项目可行性研究报 需求 告  营销导向的 日常运作如 企业战略 图所示：从 图中分析可 筹措资金 产品服 见用户呼声 务开发 和市场需求 下一 运作周期 的重要性。 个周 期 利 回收 生产 润 制造 销售  在房地产开发中如何有效地考虑用户呼声和市场需 求呢？物业管理企业要在开发中更好地考虑住户的 需求进行前期介入，物业管理公司拥有专业技术人 员，对各项物业优缺点了如指掌，而且物管人员与 业主联系最密切，业主需求物管人员最清楚，所以