天然居立体车库建设可行性报告（征求意见稿）.PDFVIP

天然居立体车库建设可行性报告 （征求意见稿 ） （12 月 20 日-31 日 ，2017 年 ，请各位业主直接点开本微社区的帖子跟帖回复 ，便于 意见建议相互参考、收集整理与反馈 ） 一 ，地面停车场现状 天然居商业中心旁地面停车场 ，属于天然居宗地红线范围内 ，其土地使用权依法归属全 体业主共有 ，目前为天然居地面停车场 ，规划车位 83个 （实停 90 多辆 ），业主和物业使 用人可以自由办理地面停车月卡 （每月 110 元 ），对外临时停车收费每天最高 35元。 二 ，立体车库建设立项及业委会落实情况 2016年 11月业主大会表决 “天然居立体车库建设立项” ，参加该项投票业主 565人 （达到全体业主票数与票权数过半的大会有效法定门槛 ），其中490票同意 （86.7% ）、 52票反对 （9.2% ）、23票弃权。 在业主大会通过建设立项后 ，业委会委员与服务中心人员专程前往深圳市交委综治处等 政府部门咨询 ，了解相关政策 ，明确立体车库作为 “构筑物”可由业主大会决定建设 ，但是 钢筋混凝土的车库属 “建筑物”因涉及规划功能变更与容积率调整没有可行性。 业委会与物业公司联席会议每月定时举行 ，多次聚焦立体车库议题 ，并有业主自由参加 ， 小区QQ群与微信群都对此有大量的讨论 ，结合业主意见与建议 ，业委会进行了以下工作 ： 1 ，今年多次公开征集各方立体车库建设商提供方案咨询 ，明确前期方案研讨不设企业 门槛 ，广泛邀请各路各类建设商参加。 2 ，业委会和物业公司参加了深圳市透明和谐社区促进中心组织的南天一花园、景新花 园等小区立体车库试点建设考察与研讨会。 3 ，7 月 8 日 ，业委会与物业公司联合组织在福田、罗湖、龙岗等区 5个小区的立体车 库建设现场访问考察 ，涵盖各种车库类型。 4 ，9 月 23 日下午 （中秋庆祝活动时 ），在小区广场组织 5家建设商与业主现场交流、 答疑解惑。 5 ，11月 17 日下午 ，在业委会办公室组织 7 家建设商根据业主及业委会需求对建设方 案、投资方式等可行性进行协商。 6 ，12 月 14 日晚 ，在业委会办公室邀请到 5家建设商根据业主及业委会的进一步需求 优化方案与投资方式 ，并就立体车库建设可行性达成基本共识。 三 ，重大事项至少三次业主大会决定的原则 天然居业委会与物业公司联席会议多次讨论并公开确定了立体车库建设只应由业主大 会决定的基本原则。 在 2016年通过立项的第一次业主大会之后 ，须至少再行召开两次业主大会 ： 第二次业主大会根据可行性报告决定是否建设、采用何种筹资方式、何种建设方案、何 种车位使用规则与收费方式、是否授权业委会牵头 （与物业公司及报名业主 ）根据业主大会 决定制作标书并组织公开招标与评标 ； 第三次业主大会对于招标评标推荐的多家建设商进行定标 ，决定中标企业。 四 ，对全体业主均有增益、各方共赢的底线 在多次讨论与调整的基础上 ，综合各方利益诉求 ，业委会与物业公司联席会议以及建设 商共同认可形成了形成立体车库建设必须对所有业主都有所增益、具备可行性的底线要求 ： 1 ，【增加车位总数】提高天然居车位总数 ，缓解停车难题。目前天然居户数与车位配 比（地面+地库 ）约为 10.7 ，特别是地库 580 个车位可以办理 1040 张月卡（目前已办 700 多张 ），导致每晚业主之间 “抢车位”、有车不敢开的问题。为此立体车库总体建设 400 个车位 （新增 300个 ），从总量上争取实现户数与车位配比达到 1 1。只要立体车库建设起 来 ，地库 “抢车位”的紧张程度就会缓解 ，实现对于全体业主的增益。 2 ，【业主押金投资】鼓励业主个人投资 ，实现收益分享。立体车库建设首要目的是解 决业主停车难题 ，因此鼓励业主个人自费投资 （经过多轮协商 ，各建设商普遍接受随时可退 “押金”的模式 ，押金数额约为 20年使用权每个车位 6至 8万元 ，投资押金后 20年所有 停车费用全免 ），确保其个人在立体车库在任何时候都有位可停。在业主个人以押金模式进 行投资后 ，相应车位白天以及夜间的经营收益由该业主个人与业主大会分享 （个人出资+集 体出地 ），分享比例由业主大会决定 ，建议简化为五五开。 4 ，【业主大会收益】业主大会现有车位数量与收益不得减损。商业中心旁地面原可停 车 90 多辆 ，新建立体