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松江华亭荣园项目营销策划案 上海华亭荣园 营销策划案 R E P O R T 2005 年 12 月 6 日 【壹】 市场启示录 1 松江华亭荣园项目营销策划案 一场没有硝烟的战争已经波及全国，上海房地产市场首当其冲，如何在血拼时代把 我自己，首先需把握市场，市场已经告诉我们…… 第一部分 大市场鸟瞰 【整体市场供应形势】  供大于求，成就买方市场，部分远郊地区尤为突出，如松江、奉贤等区域  配套商品房供应比例加大，供远大于求，将进一步加剧现有市场竞争  中低价房倾巢而出，降价让自住刚性需求得到释放，房价普跌预示着上海楼市进入 阶段性调整  就整体而言，目前市场的供求关系仍然处于供过于求的状况， 【市场定势】 步入长期下跌轨迹，市场回归理性调整阶段 R （详细分析内容请见附件一：大市场分析） E P 第二部分 松江房产市场初探 O 【松江新城需求客户特征】 R T  市区及松江地区动拆迁的刚性需求  松江区和部分市区居民的改善型需求  周边产业配套如松江出口加工区、松江科技园区等企业员工所形成的居住需求  投资型需求，来自本市和江浙一带的投资客户。 【价格走势分析】  销售价格和销售面积成反比关系，跌势仍在延续 2 松江华亭荣园项目营销策划案 【松江区域市场发展现状】  松江新城低价开盘，竞争激烈  九亭成交量集中  老城区的住宅开发已近饱和 【市场小结】  大量楼盘集中上市，销售速度开始放慢  遭遇市场供应井喷，实际需求量将面临挑战  市场加大调控力度，松江房价将回归理性  市场同质化现象日趋严重，高品质差异化产品力求突出重围  区域市场目前尚未成熟，后期市场前景看好 市场热点：新盘跌价成惯例，老盘扫尾推特价，营销方式多样化 （以上分析内容详见附件二：松江房产市场解析） R E P 第三部分 竞争项目感悟 O 降价已成为开发商普遍惯例 R 1． 市场共同点 T  降价促销，轨道交通力挺房价  特价房成推广利器，卖配套:大卖场