2012年度营销策划方案2经典.ppt

已推出在售房源持续消化 新推6188 6183 推售节奏 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 独栋 联排 洋房 12 新推5套 新推13套 新推36套 新推19套 已推出在售房源持续消化 新推6186# 6189# 1、销售策略 （三）营销策略 推售产品 2、每期推出产品与价格策略 （三）营销策略 推出 时间 产品类型 新推出楼栋 户数合计 面积合计 5月开盘前在售 独栋 6160、6162、6165、6127 4 1740 联排 6199、6203、6207、6208、6211、6224、6225、6197、6198 27 9549 洋房 6187、6190、6195 54 8096.9 价格策略 产品类型 价格策略 独栋 实现均价10500元/平米以上 联排 根据付款情况给予不超过5%的优惠幅度，均价实现6300元/平米 洋房 价格保持在均价3800元/平米左右，团购房源可享受9折优惠，均价实现3600元/平米 推售产品 （三）营销策略 推出时间 产品类型 新推出楼栋 户数合计 面积合计 5月 独栋 6171、6172、6175、6177、6178 5 2273.2 联排 6200、6201、6202、6205、6206、6209、6210 36 11177.24 洋房 6183、6188 60 13400.14 价格策略 产品类型 价格策略 独栋 均价实现11000元/平米以上 联排 根据付款情况给予不超过5%的优惠幅度，均价实现6500元/平米以上 洋房 价格保持在均价3900元/平米左右，团购房源可享受9折优惠，均价实现3750元/平米以上 2、每期推出产品与价格策略 推售产品 （三）营销策略 推出时间 产品类型 新推出楼栋 户数合计 面积合计 8月 独栋 6136、6137、6150、6170、6173、6176、6179、6180、6181、6182、6153、6155、6156 13 5709.5 联排 6193、6198、6216、6222 18 3353.56 洋房 6186、6189 70 13849.33 价格策略 产品类型 价格策略 独栋 均价实现12000元/平米以上 联排 根据付款情况给予不超过5%的优惠幅度，均价实现6700元/平米以上 洋房 价格保持在均价4100元/平米左右，团购房源可享受9折优惠，均价实现3950元/平米以上 2、每期推出产品与价格策略 * （三）中海城所处竞争区域分析 5、小结 客户来源方面，中海城所在区域房地产客群主要来源于滨城区，靠近行政中心的楼盘以滨州市区域的中高端客群为主，以公务员、企业的中高层管理人员、私企老板居多；偏离行政中心的楼盘以滨城区本地的中低端客群为主，多是各公司职员。 销售方面，靠近行政中心的楼盘一般定位高档，偏离行政中心的楼盘为中低档，但整体销售速度都较为缓慢。 推广方面，该区域的推广以传统媒体为主，开盘期，各项目对媒体的选择较为广泛，日常销售期主要采用报纸+短信+户外广告，同时辅以杂志、DM、电台等。 项目借鉴意义 2012年中海城棕榈湾在深挖城区客源的同时，积极探索挖掘滨州各县的富裕群体。项目多采用户外、DM、公关活动等宣传方式，树立高端形象和广泛的知名度；同时继续发挥项目一期所实现的客带客优势，通过奖励的方式维持老客户，推进“老带新”政策产生更多效果。 1、香溪翠庭 （四）主要竞争项目状况 区位 长江二路、渤海十九路 户型 207-300平米联排别墅 风格 西班牙风格 价格 7000-9000元/平米 配套 地源热泵、变频多联机中央空调、三玻双中空温屏玻璃、五腔三密封塑钢型材、纳米光子空气净回化、全热收新风置换、同层排水 广告投入 主要集中在报纸广告（鲁北晚报每周3期）、短信广告、电台广告等 主推核心价值 建筑科技化、智能化 营销措施 主要以客带客为主，召开产品推介会，并对房源进行预约销售 促销手段 看房赠电影票、抽奖送IPAD2等 销售渠道拓展 销售范围主要集中在滨州市区，未涉及各个县城 客群 年龄在30-45左右的中产阶级 销售情况 推出60套，认购40多套 小结 该项目联排别墅体量较大，有200多套，是中海城项目未来几年的直接竞争对手。项目暂未开盘，但认购情况较好，客户来源集中在客带客，产品优势明显，新材料、新技术的应用给项目带来良好的口碑。虽然单价比中海城项目高，但其赠送地暖热泵、地下储藏室等，实际价格相当。 2、渤海城邦 （四）主要竞争项目状况 区位 黄河十三路以北、渤海二十一路以东 风格 西班牙风格 户型 90-130平米花园洋房/270-330平米叠拼别墅 价格 洋房标准层3500-4000元/平米（均价3800元/平），别墅6500-8000元/平米（均价6800元/平米） 配套 深圳卓越物业 广告投入