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金力宝大厦定位及营销 策划市场开发渠道挖掘 第二章 项目分析 一、 基本情况分析 （一）项目概况 1. 基本指标 项目名称：金力宝大厦 位置：深圳中心区南区的 CBD 商务办公区的 23-1-3 地块，福华一路与民 田路交汇处西北角 占地面积：4655 平方米 覆盖率：90% 建筑面积：44400 平方米 总高度：99.8M 层高：地面一层 4.6M，地面二层 M，地面三层 M，4-25 层 3.73M 停车位：220 辆 结构：框剪 建设单位：金宝维实业发展（深圳）有限公司 设计：机械工业部第一设计研究院 施工：吴川市建筑安装工程公司深圳分公司 监理：深圳市九州建筑监理有限公司 开工日期：2002.3.13 竣工日期：2003.11.14 造价：5000 万元 2. 项目现状 工程进度：地上一层 现包装名称：金力宝中央商务大厦（Central Business Building） 形象定位：中心商务区 甲级写字楼 现推广方式：工地围墙包装 宣传口号： 生态新商务 财富新平台 赢中心 赢世界 解读深圳未来 缔造国际商机 中央商务区的CPU 孵化国际商务 创造财富未来 3． 项目周边情况 东临福华一路、西面是绿色公园，北面为其他写字楼，距购物公园地 铁站仅 100 米，交通条件极为便利。 （二）项目 SWOT 分析 （1）优势 （3）市场机会 A. CBD 的地理位置、环境、配套； A. 深圳经济状况的良好发展； B. 位于 CBD 核心地带； B. 入世、深港自由贸易区形成所带来的机遇； C. 地铁站出口处，交通优越； C. 写字楼的市场环境好转与新机遇的来临； D. 周围自然景观丰富； D. 深圳市写字楼西移渐进； E. 入市时间较早； E. 中心区的重点开发，引起世人关注； F. 升值潜力较大； G. 地块区域内良好的商业气氛； （4）威胁 A. 国际经济形势持续低迷； （2）劣势 B. 周边在建写字楼项目及待开发地块的竞争威胁； A. 产品规划要求的局限； C．写字楼市场的同质化趋势； B. 本区域内写字楼市场竞争严重； C. 发展商的品牌略有不足； 二、 项目定位 （一）项目概念定位 “GOHO.COM”概念（GO--Green Office 、HO--Humanistic Office 、. COM—代表科技、商务和时尚） ——GOHO 谐音 GO HOME （回家），可发挥 “每天上班就像回家，体现自由 办公和享受工作”的理念，突出差异化 （二）项目功能定位 ——人性化绿色环保智能型写字楼 ——无限自由商务空间 释意：新一代的写字楼已不再是仅满足简单的办公功能，新一代的 写字楼还须体现智能化、人性化、阳光商务和环保理念，使办公室不再是 封闭和冰冷的钢筋混凝土森林，而应该是一个 “拥有优良的办公环境，能 够极大提高工作效率，通过倡导和谐的人与人、人与环境的关系和自由的 办公新方式，并在设计和所提供的服务上，处处体现出以人为本的宗旨， 来帮助企业提高员工素质和建立企业文化，为使用者提供一个享受工作的 空间和舞台”。也就是说，本项目不光是卖写字楼建筑物，同时在卖其所 倡导的新商务文化和办公方式，只有这样，才能体现出差异化。 （三）项目形象定位 “阳光商务、人性商务、智能商务” 释意：工作是美丽的，明媚的阳光、清新的空气，到处弥漫着一份 写意的工作环境。要阳光、要健