郑州太康路商业项目策划提案.pdfVIP

郑州太康路•项目提案报告（商业部分） 目录 一． 市场分析篇 1． 市场背景分析 2 ． 相关商铺分析 3 ． 本案 SWOT 分析 二． 产品定位篇 1． 本案形象定位 2 ． 目标客群定位 3 ． 产品功能定位 4 ． 相关配套建议 上海星观达阵地产营销公司 2004 年 12 月 31 日 ◆ 市场分析篇 一．市场背景分析 1．商业发展态势良好，商业档次不断提高。 （1） 郑州市区常住人口已达到350 万人，人均消费支出接近 6000 元。2004 年郑州市消费品 市场繁荣活跃。全年全市社会消费品零售总额突破 500 亿元，比上年增长近 15 个百分 点。批零贸易业商品销售总额 1157 亿元，比上年增长 13%；商品交易市场销售总额 349 亿元，比上年增长 13.8%；商品交易市场向规模化方向发展，辐射力进一步增强，据税 务部门对郑州商业企业增值税入库的最新统计数字显示，截至目前（12 月31 日）， 郑州商业共入库增值税１０．９亿元，同比增长近４０％，税收大增的背后说 明商家获利丰厚！ （2 ） 连锁、超市、专业店等现代化营销方式、新型业态发展迅速，麦当劳、肯德基、国美、 世纪联华等国内外知名商业集团已陆续入驻郑州，沃尔玛、家乐福、易初莲花、麦德龙、 百盛等外域知名连锁的大型项目都已完成签约工作，这必将为商贸城建设注入了新的生 机和活力，同时也极大的加剧了商业竞争。 2 ． 商铺竞争异常激烈 有人说，2004 年应该被称为“商铺投资年”，定位为商贸城市的郑州市表现尤其突出：老市 场推陈出新，新楼盘不断涌现，产权式商铺层出不穷，掀起了一场商铺淘金热。 （1） 火车站商圈： ● 世贸商城继一、二期开发成功之后，又推出了第三期“升级版”（10000 平米左右）， 以“先租后售”的形式谋求商铺运作新模式； ● 天荣时装城二期也于 8 月 28 日开始营业； ● 金城服饰广场整体装修已完成，即将开业； ● 早先开盘的恒泰服饰广场（12000 平米左右）销售告馨； ● 新近面世的郑州小商品城（二期）打出了“产权旺铺” 的口号，开盘不到一个月销售 率已接近 80%； ● 火车站旁边的“金旺角”预定于05 年 1 月中旬开盘 ● 锦荣商贸城也拿到６０亩土地的使用权，明年锦荣二期工程也将上马 （2 ）二七商圈： ● “豫港精品广场”或称“世纪精品广场”：豫港大厦总建筑面积 55432.43 平方米， 共 28 层，其中 1-5 层为商场（面积近 1 万平方），以上为写字楼，地下 1-2 层为大 型停车场（400 车位）。2003 年初开业，几个月后关张，精品百货的大幕刚刚开启， 戏台上的主角就已不见踪影，现在商场也改为写字楼，露台拆掉，建了三层商场 （8000 多平方），正对外整体招租。 ● 郑州新天地：住宅+商铺，规划建筑面积 15 万平方米，商业部分达到 8 万平方米， 首倡“体验式都市生活社区”，采用商业街的商业模式。是集购物、娱乐、休闲、 餐饮、文化、住宅为一体的庞大观光旅游为一体的大型现代商业广场。一期于 04 年 3 月开始认购，销售情况不好。 ● 位于商城路