优秀的物业管理是房地产开发业的图腾.pdfVIP

. 优秀的物业管理是房地产开发业的图腾 我们天鸿集团在物业管理方面取得的经验，进步的原因来自于我们对物业管理的三 个基本认识：一是对物业管理在房地产综合开发过程中重要性的认识；二是对企业在市 场经济条件下实施品牌战略过程中售后服务（对房地产开发企业来说即物业管理）价值 的认识；三是对物业管理“坚持市场取向，引入竞争机制，培育公平竞争”必然发展趋 势的认识。 jcR0 MA 一、物业管理是房地产综合开发过程中的重要环节 [\={8:[ pE 随着北京城市建设的迅猛发展，我集团认识到，建成住宅的后期管理与住宅的建设 同等重要。要提高环境质量和居民生活质量，真正让居民安居乐业，就必须抓好物业管 理工作。因此，集团公司对物业管理工作给予了一贯高度的重视，始终把物业管理当作 房地产综合开发过程中的重要一环。物业管理不仅是集团公司七大产业板块之一，还位 列集团公司三大支柱产业之中。 K:/B:)!% （一）房地产商品自身特性决定了物业管理的特殊地位。 %jL^ORM$ 房屋作为一种特殊的商品，与其他普通商品相比，具有自己的特点。如使用周期长， 一般寿命都在几十年以上，有的甚至长达百年时间；价值量大，一方面开发商对一个项 目的投资动辄过亿，另一方面作为开发成果，不动产项目在国家总财富中所占比重也非 常大，而个人购买一项房产更是一笔不小的投入；房地产商品不仅具有消费性，同时也 具有投资性，这对房地产的保值、增值提出了较高的要求。确保价值量如此巨大的房地 产商品在较长时间里实现保值和增值，量重要的因素除地价外，物业管理的水平高低占 . . 有很大分量。市场调查显示，良好的物业管理可以使物业增值10%?0%。这是因为物业管 理解决的问题正是维护好房地产项目的设施、设备，延长物业的使用寿命，通过良好的 物业管理来开发物业的潜在功能，充分体现和提升物业的价值。 n\/88ky （二）房地产业特别是居民住宅建设要求物业管理同步发展。 ,3xvuq)c;@ 在传统计划经济体制下，居住小区的建设主要解决的是居民住房“量”的问题，居 民对居住环境的要求不是很高。在项目建设的规划设计、施工建造、售后服务三个阶段 中，普遍存在着“重中间，轻两头”的片面观念。房屋建造完成，居民入住之后，小区 环境和房屋建筑得不到很好的管理与维护，小区面貌被习惯性地称为“一年新，二年旧， 三年破”。随着社会主义市场经济体制的逐步确立，城市住宅建设发展突飞猛进。90年 代以后全国每年的住宅竣工量基本都保持在2.2亿平方米以上，这使我国城市居民居住 “量”的问题得到了不同程度的解决。与此同时，如何提高城市居民整体居住质量的问 题摆在了我们的面前。这意味着规划设计、施工建造、售后服务（物业管理）是综合开 发建设必不可少的三个环节，而物业售后管理与服务成为其中重要的一环。 3a}qCBoI （三）房地产消费市场发展必然引致对物业管理的需求。 D  . . H(  随着我国城镇住房制度改革的深化，房地产市场的消费结构、产权结构发生了重大 变化。一是卖方市场转向买方市场。全国的房地产业自1993年起出现了大量的积压或空 置，1999年内商品房屋的空置总量超过9000万平方米；二是集团购买转向个人购买。1998 年，个人购买住宅7013万平方米。到目前，我国城镇实有住宅自有率达到了60%以上。 房地产开发商必须面对市场的两个变化，做好市场研究，从中发现自己的市场发展空间。 而据市场调查，广大消费者早已把物业管理水平的高低当作购买楼盘时关心的重要因素 之一。购房者对房子的要求越来越精细化，对房屋商品的附加值要求越来越高。开发商 的卖点是受消费者的需求引导的，特别是与个人购房者的需求分不开。根据市场发展和 消费者的要求，综合开发企业不仅仅要保证规划设计和建筑施工的质量，更要在售后的 物业管理阶段下工夫，使广大房地产消费者“买时满意，住时也满意”。这对促进房地 产消费市场的形成，培育住宅产业作为新的经济增长点都具有明显的拉动作用。在我们 这次回龙观物业管理招投标之后，从集团销售部门反馈的信息表明，广大顾客对我们以 竞争方式选定物业管理企业的做法给予了积极回应，表现在回龙观文化居住区长达数月 之久的热销火爆场面久久保持着，也从另一个侧面强有力地表明了物业管理对房地产开 发经营工作的带动作用。 W%Q ~/Kn