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新开路可研报告
一、项目概况 2
1、宗地位置 2
2、项目区域在城市规划中的定位 5
3、宗地现状 5
4、项目周边情况 6
（1）交通状况6
（2）项目周边配套环境8
5、大市政配套 9
6、项目规控的要点 10
二、市场分析预测 11
1、市场供给与可比项目 11
1.1 市场供给分析11
1.2 可比项目分析16
1.3 本案与周边项目价格比较19
1.4 项目 SWOT 分析21
2、市场需求与目标客户 23
2.1市场需求23
2.2目标客户群26
3、产品定位与建议 26
（1）可比项目户型配比分析26
（2）产品建议32
三、项目开发进度计划及销售计划 34
1、时间安排 34
一、项目概况
1、宗地位置
项目地块属于河东区，北依华昌路，东南临新开路，西南靠津山铁路。位于天津站东南 1.3 公里，距离海河 0.5 公里。如图所示：
1、区域位置示意图
2、位置详图
该地块由京津城际铁路绿化带、新开路和久福园小区南边缘围合而成。
2、项目区域在城市规划中的定位
该地块已拆迁完毕，并完成三通一平。河东区政府预规划该地区为住宅用地 5.6 万平米，商业用地 1.2 万平米。
3、宗地现状
四至范围：该地块为倒三角形，西南由京津城际铁路绿化带、东由新开路、北由久福园南边缘围合而成。
该宗地地势平坦，达到三通一平，且此地块无文物古迹。
该宗地的西南边缘为城际铁路绿化带，新修沥青路石墙子大街将项目与之隔离。
4、项目周边情况
（1）交通状况
华昌道，新开路。
公交 907、847、856、7、42、600、35、902、635、23、836、640、827、639 等线路。
项目周边规划有地铁二号线经过，二号线计划在 2007 年通车。一号线已开通，如下图所示：
天津地铁规划线路
项目西面距天津站 1.3 公里，赤峰桥 0.5 里，东面距外环线津汉桥 8.7 公里，距天津滨海国际机场不足 10 公里。
（2）项目周边配套环境
位处城市中心区，周边建有天津工业大学，天津音乐学院，32 中，河东区实验小学，河东一幼等教育机构，
拥有一中心医院北院，华北医院，中新药业，广安大药房等大型医院及药店，
沃尔玛超市，华润超市，国美电器，嘉华国际商业中心坐落周边，其教育，医疗，生活等公共配套设施比较完善。另外距南站 CBD
商务区，和平路商圈约 3 公里，区域内商务、商业氛围比较浓厚。
5、大市政配套
周边居住区大市政配套状况：
道路状况：项目紧邻内环新开路，
供水状况：市政供水；
污水、雨水排放：市政排水；
通讯（有线电视、电话、网络）：市政网络；
燃气：燃起管线已铺至地块周边；
供暖：集中供暖。
供电：市政电网。
6、项目规控的要点
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