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业主入住问题解答口径 入住，对客户来说，意味着接受符合合同约定的产品；对发展商而言， 则是交付符合合同约定的产品，包括检验产品、修复产品、交付产品和交 付产品后的服务;对物业管理企业而言，是前期物业服务合同开始和业主正 式面对面接触之时。形成了非常特殊的三角形的多种动态的法律关系（其 一是买卖合同关系、其二是物业服务合同关系、其三是隐含的法定委托代 理关系、其四是隐含的内部的行政隶属关系、其五是隐含的法定打包销售 关系）。决定交房的成败要素有几个：一是发展商与客户物业公司的关系处 理；二是投诉焦点如质量、配套与延期、承诺兑现及物业管理费等问题的 化解；三是要有一个有效的协作模式，这一模式应包括沟通模式、过程控 制、补救措施等方面；四是避免矛盾激化的原则，讲服务更要讲原则、讲 协约更要讲满意，要以平常心态、内外有别来处理入住问题。 在项目开始，开发商要努力营造与客户沟通的渠道，就低不就高，可 能达不到要求的不随便作出承诺，多为买房人办实事。的确，“签单不算完， 沟通一直不断”，工程有什么变化、更改，客户预先知道，因为“丑媳妇” 早晚是要见“公婆”的。提高了透明度，就减少了入住时的摩擦。 在项目开始，开发商要努力营造与客户沟通的渠道，就低不就高，可 能达不到要求的不随便作出承诺，多为买房人办实事。的确，“签单不算完， 1 沟通一直不断”，工程有什么变化、更改，客户预先知道，因为“丑媳妇” 早晚是要见“公婆”的。提高了透明度，就减少了入住时的摩擦。从目前 的情况看，纠纷产生的原因是多方面的。有开发商的问题，也有体制和机 制的掣肘。 1、哪些公共面积可分摊？ 公共面积分摊多少，是购房人普遍关心的一个问题。目前调整这方面 法律关系的主要法规就是１９９5年１２月１日开始施行的《商品房销售 面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》。 根据法规内容，我们整理 出一些常见的分摊面积以供用户参考。 公用建筑面积分摊的原则为： １．商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公 用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和比例确 定。 ２．为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊； 为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。 多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的 公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 ３．公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部 位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 可分摊的公用建筑面积： 2 １．大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼 梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱 间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机 房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房 等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房； ２．套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投 影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间： １．作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、 供暖锅炉房，单独具备使用功能的独立使用空间； ２．售房单位自营、自用的房屋。 其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售 合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）合同（含补充协议）中 应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 建筑项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计 算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规 划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺： 对于先行计算的商品房销售面积，在建设项目全部竣工后，与房屋土地管 理