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商业项目考察总结 （南京篇） 凤凰商业小组2008/11/10 凤凰商业 凤凰商业 PAGE PAGE 2 目录 第一章 南京市宏观分析 3 一、南京市概况： 3 （一）城市功能和地位 3 （二）经济运营环境 4 二、南京市商业概况 9 （一）南京城市分区 9 （二）南京市主要商圈分析 10 第二章、南京市商业项目研究 17 一、水游城 17 二、德基广场 33 三、金轮新天地广场 45 四 龙江新城市广场 52 第三章 在建项目简介 63 一、虹桥新城市广场 63 二、万达河西广场 68 三、大观天地Mall 71 四、明发广场 77 第四章 后记 81 第一章 南京市宏观分析 一、南京市概况： 南京是中国江苏省的省会，总面积约为6,500平方公里。南京地处华东区域长江下游， 北临淮安市，东接常州，南靠安徽和浙江，西连安徽。 南京的总人口约为600万人，共由11个区和两个县组成，市中心区域包括玄武、白下、鼓楼和建邺，并向外延伸至秦淮、下关和江宁。南京的浦口和六合两区北向延伸至长江。南京市还下辖溧水和高淳两县，均位于南京市南部。 南京历史渊源流长，考古研究表明早在30万年以前，南京就有“猿人”的生活痕迹，原始村落在6,000年前逐步形成。南京从字面上可以理解为“南方的首都”，顾名思义，南京曾为多个朝代的首都，历史上包括吴、东晋、宋、齐、梁和陈等6个朝代均曾在此建都。南京还曾被称为“金陵”或者“石头城”，在国外，南京亦被称为“Nanking”。明朝以后，南京被正式命名为“南京”，简称“宁”。在南京，完好保存下来的古代建筑和历史名迹使游客流连忘返。相比中国其它古城，南京古城的重要特色就是它的明城墙和城门。 （一）城市功能和地位 南京，江苏省省会，是长三角地区重要的政治、经济、金融、商贸和文化中心。 1． 南京是中国重要的综合性工业生产基地 南京的电子、化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术、规模居国内领先地位，家用电器业、建材工业也都具有较大规模。 已形成了以石油化工、电子信息、汽车、钢铁四大产业为支柱，以机械装备、纺织服装、轻工食品、新型建材和生物制药等九大产业为主导，拥有 36 个工业行业，200 多个工业门类，2000 多个大类产品的综合工业体系。 2． 南京是华东地区重要的交通、通讯枢纽 南京是华东地区重要的交通、通讯枢纽，建立了全方位、立体化、大运量的交通运输网络，铁路、公路、水运、空运、管道五种运输方式齐全，拥有现代化的通讯体系。确立长江国际航运物流中心的地位， 不断增强南京作为长江流域江海转运枢纽、全国公路铁路枢纽、长江下游重要的物流基地和国际航空货运中心的地位。 3． 南京是全国四大科研教育中心城市之一 南京的教育体系完善，资源丰厚，全市有高校 48 所，研究机构 500 余家，科技人员 32 万人在宁中国科学院院士 42 人，中国工程院院士 23 人，科技综合实力居全国城市前列。 建成全国重要的创新基地、教育名城和人才集散高地，各类人才规模持续增长，研发经费投入、专利数量、技术交易额、在校大学生数和人才规模总量等核心指标力争全国领先。 4．南京的经济发展在长三角中发展的作用也不可小视 2007 年，南京经济规模为 3275 亿元，在长三角 16 个沿线城市中排名第 6 位，江苏境 内排第 3 位，落后于上海、苏州、杭州、无锡、宁波，高于其 10 个城市。 5．其它荣誉 被国家 9 个部委列为中国投资硬环境 “四十优”城市之一。 先后被评为中国城市综合实力“五十强”第五名. 国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国科技兴市先进城市、全国双拥模范城市、全国城市环境综合整治 10 佳城市、全国科技进步先进城市、国家环境保护和国家卫生城市等称号。 南京是中国最具经济活力的城市之一，列中国城市综合竞争力第七位，是国际上看好的二十一世纪亚洲太平洋地区最具发展前景的城市之一。 （二）经济运营环境 商业： 南京的零售市场十分繁荣，辐射到安徽、山东、河南、浙江、江西等省 10 多个 城市。美国的沃尔玛、英国的百安居、特易购、德国的麦德龙、法国的欧尚、家乐福均已落户南京。 金融：南京已建立起由商业银行、信用社、信托公司、财务公司、租赁公司、证券公司 和保险公司组成的现代金融体系。国际金融公司（ＩＦＣ）、法国巴黎银行与南京市商业银行合作，成立了股份制银行，并已在上海证券交易所上市；渣打、联合、恒生以及东亚银行也已在南京设立分行。 旅游：南京是国家旅游局评定的“中国优秀旅游城市”，是全国七大旅游城市之一。中 山风景区和秦淮风光带两处被列为“全国风景名胜四十佳”，享誉海内外。 对外投资：目前为止，南京已批准 100 多个国家和地区的共计