城市更新类贷款培训.doc

城市更新类贷款交流培训 内容框架 深圳市城市更新政策动向 政策关键要点解读 政策篇 1、城市更新的内涵及类型 ? 综合整治类 ? 功能改变类 ? 拆除重建类 2、拆除重建类城市更新的流程 1、拆除重建类城市更新项目实际操作的注意事项 实践篇 ? 操作难点 ? 资金需求 2、拆除重建类城市更新项目开发策略 3、城市更新类贷款操作指引建议 4、DTZ服务城市更新项目典型案例介绍 5、DTZ前期评估咨询服务 第一部分 政策篇 3 深圳市城市更新政策动向 深圳市城市更新的主要相关政策 ： 时间 政策文件 2004年 《深圳市城中村（旧村）改造暂行办法》 2009年 《深圳市城市更新办法》 《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》 2010年 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》 2012年 《深圳市城市更新办法实施细则》 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》 2013年 《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（“1+6”文件） 《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市248号文件） 2014年 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办（2014）8号） 2015年 《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》 政策关键要点解读 1、城市更新的内涵与类型 方式 名词解释 特点 综合整治 ?改善消防设施 “二不改变” ?改善基础设施和公共服务设施 ?改善沿街立面、环境整治和既有建筑 节能改造 ?不改变建筑主体结构 ?不改变使用功能 功能改变 ?改变部分或者全部建筑物使用功能 ?保留建筑物的原主体结构 “二不改变” ?不改变土地使用权的权利主体 ?不改变土地使用权的使用期限 拆除重建 ?城中村拆除重建 ?旧屋村拆除重建 ?旧住宅区拆除重建 不改变 ?单一主体的不改变土地使用权权利主体 其它均改变 ?建筑主体结构 ?旧工业区拆除重建 ?土地使用权的权利主体、使用期限 ?其它拆除重建 政策关键要点解读 1、城市更新的类型 拆除重建类 由于拆除重建类项目一般体量大，工期长，涉及到的权利主体多，资金需求大，以下我 们将其作为重点研究对象。 出现以下四种情形之一： ? 城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； ? 环境恶劣或者存在重大安全隐患； ? 现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用 明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； ? 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形； 且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除 的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。 拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括： ? 权利主体自行实施 ? 市场主体单独实施 ? 合作实施 ? 政府组织实施 政策关键要点解读 1、城市更新的类型 拆除重建类 城市更新单元的一些规定： ? 旧居住区建筑物建成时间未达到2 年的，原则上不得拟订为城市更新单元；旧工业区、旧商 业区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于1 年；已纳入市城中村综合整治计划且 实施整治完毕未满 年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元； ? 申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范 围用地面积的比例应当不低于60%。城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于 10,00 平方米，且应大于城市更新单元总用地面积的70%； ? 位于原特区已生效法定图则范围内，拆除范围用地面积小于10,00 平方米但不小于3,00 平方 米且具有以下情形之一的区域，可以按规定申请划定小地块城市更新单元： ① 旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的。 ② 旧工业区、旧商业区升级改造为商业服务业功能的。 ③ 为完善法定图则确定的独立占地且总面积不小于3,000平方米的城市基础设施、公共服务 设施或其他城市公共利益项目确需划定城市更新单元的。 政策关键要点解读 1、城市更新的类型 拆除重建类 ? 申报更新单元计划的，城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应当符合下列条件： ① 城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新； ② 建筑物为多个权利主体共有的，占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市 更新； ③ 建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积2/3以上的权利主体且占总人数2/3以上的权利主 体同意进行城市更新; ④ 小地块城市更新单元拆除范围内的用地应为完整宗地，土地及建筑物应当具有合法手续，权利 主体的城市更新意愿应当达到100%。 政策关键要点解读 1、城市更新的类型 拆除重建类亮点认识 ◎更新范围符合更新单元划定的条件 什么样的片区能改？ 所有符合改造条 件的建成