房地产估价第八章 地价评估讲解.pptVIP

? ㈠ 基准地价评估的技术路线 ? 1 ）以土地定级（或影响地价的土地条件 和因素划分均质地域）为基础，用市场交 易价格等资料评估基准地价。 ? 2 ）以土地定级为基础，土地收益为依据， 市场交易资料为参考评估基准地价。 ? ㈡ 城市基准地价评估的步骤 1 、确定基准地价评估的区域范围 2 、明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准 日期等 3 、划分地价区段 4 、抽查评估标准宗地的价格 5 、计算区段地价 6 、确定基准地价 7 、提出基准地价应用的建议和技术 ? 基准地价修正法 即基准地价修正系数法 , 是利用 城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估资 料，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和 个别条件等与其所处区域的平均条件相比较， 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准 地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日 价格的方法。 ? 基准地价系数修正法的 实质是比较法 ? 运用基准地价修正法估价应采取下列步骤进行： ? 1 ）搜集有关基准地价的资料 ? 2 ）确定估价对象所处地段的基准地价 ? 3 ）进行交易日期修正。 ? 4 ）进行土地状况修正。 ? 5 ）求出估价对象宗地的价格。 宗地地价 = 基准地价 + 修正值 或宗地地价 = 基准地价 * 修正系数 8.3 高 层 建筑地价分 摊 ? 高层建筑地价分摊的意义 ? 无论是不同所有者对其所购买的房地产的产权 登记或再次转让，还是国家对土地使用税的征 管，或是房地产开发商对房地产价格的确定， 都会碰到建筑地价的分摊问题。 ? 首先需要确定待分摊地价的内涵；其次要界定 地价分摊时需要考虑的因素；最后则必须采用 科学的分摊方法对所需要分摊的地价进行分摊。 ? 地价分摊时需要考虑的有关因素 同一幢建筑物中，各层房屋建筑单位价格 的确定，除成本外主要考虑楼层和朝向两 项因素，因为不同的楼层和朝向，对各个 单元房屋建筑使用功能的发挥影响极大。 在地价分摊时需要考虑的主要因素为面积、 楼层和朝向。 第八章 地价评估 8.1 路 线 价法 ? 那 么问题来 了，繁 华 商 业 街附近的地价 怎 么 算？ 一、路线价估价法概述 路线价估价法的概念与原理 路线价估价法是对面临特定街道、接近性相等的城市土地，设定标准 深度，求取在该深度上若干标准宗地的平均水平价格并附设于该特定 街道上，此平均水平价格称为路线价，然后据此路线价，再配合深度 指数表，用数学方法来计算临接同一街道各宗土地价格的一种估价方 法。 ? 路线价法的基本公式 ? 宗地总价 = 路线价 * 深度百分率 * 宗地面积 + 修正额 ? 宗地总价 = 路线价 * 深度百分率 * 宗地面积 * 修正率 路线价法的理论依据 路线价法实质上是一种市场法。在路线价法中，“ 标准宗地 ”可视为 市场法中的“可比实例”；“ 路线价 ”是若干 “标准宗地”的平均价格， “标准宗地”的价格可视为市场法中的“可比实例价格”；临街同一道 路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状 ( 如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形 ) 、临街状况 ( 如一面临 街、前后两面临街、街角地等 ) 、临街宽度等，进行适当的修正求得，这 些修正实际上为“ 房地产状况调整 ”。 路线价估价法的特点 一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，并且需要花费较长 的时间。而路线价估价法则是一种 快速、相对公平合理，能节省人力、 财力 ，可以 同时对大量土地进行估价 的常用方法，特别适用于土地课 税、土地整理、征地拆迁或者需要在大范围内对大量土地进行的估价。 路线价估价法的运用范围和条件 ? 路线价估价法适用于对城市土地的估价，尤其适用于 商业街道两侧 各 宗土地的估价。 ? 运用路线价估价法的 前提条件 是城市规划必须完善，道路较为完整， 各宗土地的排列较为整齐。同时，还需要有妥善合理的深度价格修正 率表和其他价格修正率表。 路线价估价法的运用步骤 ? 1 、划分路线价区段 ? 2 、确定标准深度 ? 3 、选取标准宗地 ? 4 、确定路线价 ? 5 、制作价格修正率表 ? 6 、计算各幅土地的价格 深度指数表 ? 在同一路线价区段内，尽管路线价相同，但各幅土 地的具体价格也有区别，因为影响土地价格的形状 面积、临街状况不可能完全相同。另外，