2006年华东四城市房地产市场预测——中原地产视点.pdfVIP

2006 年华东四城市房地产市场预测 ——中原地产视点 上海： 1、政策层面； “调控基本到位，静观市场变化”——随着 2005 年严厉的调控 政策出台，投资挤出、价格回落、成交减少；因此如何促进市场需求 的增长，将是2006 年政府首要解决的问题。 2、供应层面； “中低价商品房逐渐入市，供应结构得到改善”——随着今年中 低价商品房开工面积目标的完成，预计 2006 年中低价商品房将逐渐 进入市场，供应结构将得到改善，中低价商品房比例将明显增加。 3、需求层面； “价格趋稳，成交量明显上升”——经历了 05 年的调整，预计 2006 年住宅价格将逐渐稳定，届时自住需求将大量被释放。 4、产品层面； “适于人居的产品将大行其道”——经历了前几年的消费高峰及 今年的理性思考后，预计 2006 年的消费者将理性的选择最适合于居 住的产品。 5、热点区域层面； “宝山将赢得更多消费者青睐”——宝山的市政规划逐步到位， 居住环境和出行交通逐步完善，楼盘开发体量大，预计 2006 年宝山 将成为热点区域。 6、二手房市场方面； “成交量稳步增长，增幅逐步放大”——如果后续没有抑制的政 策出台，预计2006 年二手房成交量将持续近几个月缓慢增长的态势， 随着价格的稳定，成交量增幅将逐步加大。 7、开发行业企业方面； “行业并购开始崭露头角”——融资门槛提高加之经历了 2005 年楼市的低迷，开发商将更面临优胜劣汰的局面，大型开发商为谋求 发展也需要以并购的行为从小开发商手中获得土地。 8、金融方面； “银行信贷微放松”——伴随 2005 年交易量的低迷，上海各大 银行个人房贷贷款成数和利率都不再维持之前的严格标准。 9、写字楼方面； “写字楼新增供应持续增加”——其中甲级写字楼将会呈现大量 的供应，以小陆家嘴区域供应最多。而一些城市副中心的写字楼供应， 也将呈现一派繁荣的景象，比如中山公园、五角场以及北外滩等区域； 同时，郊区写字楼的发展势头迅猛，随着一些制造型企业搬至郊区办 公，带动了郊区写字楼市场的发展，供应量进一步提升。但是，乙级 写字楼的供应仍然占据着市场的主导。 “写字楼的销售价格也将继续上扬”——2006 年上海写字楼市 场的销售进程仍将保持一个相对稳定的态势，甲级写字楼去化速度迅 速，乙级写字楼去化速度因物业品质、区域而异，总体去化速度一般； “租金继续上扬，空置率趋于稳定合理”——上海甲级写字楼的 租金仍将进一步提升，而入住率也会逐渐趋于合理，空置率不会低于 2005 年的最低水平；上海乙级写字楼的租金水平将会出现分化，一 些区位优越、物业品质较好的乙级写字楼租金和入住率将会上升，而 一些比较偏僻、物业较老的写字楼发展势头不明显，将会呈现原地踏 步的态势。 10、商业方面 “商铺供求因商圈级别不同而差异显著”——市级商圈仍将持续 供不应求的局面，临街商铺炙手可热；区级商圈供求平稳；居民消费 供略大于求；郊区商圈供大于求。 “社区商铺主打06 年商铺市场”——2006 商铺市场供应类型仍 将以社区型商铺为主力供应类型，供应价格将有小幅上涨。 “五角场商圈将成为热点商圈”——随着五角场商圈改扩建的结 束，该商圈在06 年将有大量商铺问世，适时五角场商圈将成为 06 年 商铺市场的热点区域。 “外资看好市级商圈内大型商业项目”——随着WTO 影响的逐步 深入，外资大量进入上海市场，市级商圈内的大型商业项目将成为外 资追捧的热点。 杭州： 一、 政策稳定为主，局部理性调整 由于杭州楼市在 2005 年宏观调控下，已经渐渐走入正轨，所以 2006 年将是巩固成果的一年，不会出现更为严酷的政策来打压杭州 楼市，而会采用比较稳妥的政策来稳定杭州楼市，在局部上进行调整。 二、 金融市场竞争加剧，局部可能出现松动 对于目前杭州开发商来说，对银行的依赖性比较强，没资金就导 致项目延后或项目无法开展；对于购房者来说，房贷作为目前银行信 贷一种优质放贷业务，是银行利润的主要来源之一。伴随 2005 年国 家宏观调控政策的相继出台，银行放贷业务显著萎缩，