商业地产营销基础.pdf

商业地产 1、价值表现 商业价值影响房地产价值表现， 商业利润支持租金， 租金支持房价 2、商业地产两种开发类型 ： 一是产品性开发 二是资产性开发 3 、商铺和住宅的差异 比较项目 商 业 物 业 居 住 物 业 最终用途 商业经营 居 住 评判标准 商业利润或租金 舒适、安全、便捷、私密、经济、景观 升值条件 经营或商业环境改善 土地或居住环境改善 消耗方式 价值转移(中间商品) 终端消耗 获得方式 投 资 购 置 类 型 经营型物业 消耗型物业 属 性 生产资料 生活资料 项目分类 1 1、单一型：纯商业地产 2 、复合型：商住复合、商旅复合、商办复合、工商复合 3、多元组合型：商旅办组合、商住办组合、工商办住组合等。 商业形式分类 （1）购物中心（专业的，如家居中红星·美凯龙） （2 ）百货大楼 （3 ）商业步行街（有综合类,如专业类、步行、地铁） （4 ）专业市场（综合市场、专业市场） （5 ）专卖店 （6 ）奥特莱斯 （7 ）商业街区 （8 ）一般街市 商业地产的运营模式, 涉及的链条较多，其中包括了设计、开发、招商、管理等 一系列过程, 并不是简单的招商或后期的经营管理。在商业地产整体概念中, 商 业才是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败。 也就是说，商业地产并不是简单的“商业+ 地产” 的概念，其核心本质是一条涉及到诸如设计、招商、运营、 管理等各方面的一个价值链或者管理体系链条，开发前需重点认清商业的内在规律。 “不到南京路就没有到上海，不到王府井就没有到北京” 万达已将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，与国际商业巨头沃尔玛结成了战略性同盟，并很快吸引了家乐福、欧倍德、百安 居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等国内外著名新型商业企业的加盟。 2 产品开发流程—追求市场价值最大化 产品包装 施工单位 商业主题 文化内涵 项目 用 项 初 论 调 推广 报批 地 目 步 整 开始 开 研 策 方 证 方 究 划 案 案 方案 招商 工 设计 方案 市 提 商 建 开 市 商