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不动产登记瑕疵救济模式的体制性调整 王利民 摘要：不动产登记制度的瑕疵救济模式作为该制度的重要组成部分,其具体设计直接取决于 逻辑基础,即对不动产登记行为性质的理论界定。不动产登记瑕疵救济的基本目标在于登记公信 力的排除,但行政程序无法实现对公信力阻却的救济目标,行政诉讼并不具备普遍纠错功能。随 着不动产登记行为的行政行为性质向复合性质的逻辑基础转换,我国登记瑕疵救济的选择也应 从既有的行政程序模式转制为异议登记和更正登记制度,采取不动产登记瑕疵救济模式的一元 化体制。 制定一部符合时代需要的民法典是全中国人特别是每一个民法学者的夙愿。2006年8月， 《中华人民共和国物权法(草案)》(以下简称《物权法草案》)在十届人大常委会进行“五审”， 明年3月，物权法非常有可能作为民法典的重要组成部分获得通过。目前，学界和立法者对于 草案的一些规定仍有意见分歧，但有一些制度即使历经审议仍基本未动，如不动产登记制度。 这些基本成熟的制度将随着物权法的通过在规范人们生活方面以及司法适用中发挥效力。不动 产登记瑕疵救济制度是不动产登记制度的重要内容，因为以往对不动产登记行为性质认识这一 逻辑基础的偏差，相应的制度选择也缺乏科学性。不动产登记瑕疵，是指在不动产登记中，登 记簿记载的物权与实际权利不相符合的事实状态，主要包括错误登记和遗漏登记两种情形。在 2005年7月向社会公布的《中华人民共和国物权法草案》(以下简称2005《物权法草案》)中， 不动产登记瑕疵救济制度相对现行立法发生了重大变革。过去，基于理论和实务界将不动产登 记行为与一般行政管理行为相等同的基本认识，立法顺理成章采取了一般行政程序和行政诉讼 程序。随着物权立法进程的推进和理论研究的深入，民法学界已认识到这种救济模式不符合物 权法的性质要求，现有的不动产瑕疵救济模式将在不动产登记行为性质认识逻辑转换后发生制 1 度创新，但目前大量的研究工作仍仅仅从制度比较角度展开，较少对转制后我国不动产登记瑕 疵救济格局和程序保障进行讨论，所以认识有必要继续深化。 一、实证分析——中国不动产登记瑕疵救济模式的缺陷 登记瑕疵的救济模式选择与制度配置问题是我们在物权法制定过程中需要认真研究的问 题。在我国，不动产登记瑕疵救济的民事立法规定属于空白。理论上，我国关于登记行为性质 比较流行的观点是，从登记行为看，房地产权属登记是我国房地产管理部门依其职权所实施的 行政行为。所以，基于此种认识，目前我国不动产登记瑕疵的救济模式仅有行政渠道，包括行 政程序和行政诉讼程序，不涉及民事救济途径。下面，笔者将对以上瑕疵救济模式及其功能缺 陷进行实证分析。 (一)行政救济程序及其缺陷分析 在中国现行立法中，涉及不动产登记瑕疵救济的规范很少，仅见于《土地登记规则》这一 部门规章中。而且，这一登记规则只针对土地登记，有关房产登记的《城市房屋权属登记管理 办法》对于登记瑕疵救济未加涉及。在《土地登记规则》中，只有三条规定是把基于正常情形 产生的事项变更与基于错误和遗漏产生的瑕疵补正规定在一起的，而对两者法律后果上的差异 并未加以区别对待。 从实证分析考察，我国现行《土地登记规则》对不动产登记瑕疵救济的行政程序规定存在 诸多缺漏与不足： 1.对发现的错漏登记，真正权利人无法启动法律 程序排除登记的公信力而实现权利救济。当真正权利人发现错漏登记后，能够适时运用法 律程序以排除登记的公信力，是实现对自身权利保护的基本救济手段。然而，根据该规则第35 条的规定，有权提出登记变更申请的只有土地使用者、所有者、他项权利的拥有者。这样，在 2 登记名义人与实际权利人不一致的情形下，真正权利人是否有权申请变更就不明确。同时，结 合该规则第36条的规定，申请人申请变更登记除提交有关证明文件外，还需要提交原土地证书。 实践中，因实际权利人不存在拥有或持有土地证书的可能性，这就从客观上排除了登记名义人 与实际权利人不一致时实际权利人启动救济程序的可能性。因此，真正权利人无法利用法律程