东新商业街市场分析.pdfVIP

运盛·东新商业街开发建设性报告 运盛 东新街商业开发建设性报告 一、昆山核心城区商业分析报告 1）、报告要旨与目的： 1、提供关于项目本身及周边市场的初步情报，以辅助开发商决策； 2、通过归纳分析，引申出关于项目的有利面和不利面的思考，以及如何转化不利面为有利的行动方向； 3、经由本报告，建议开发者在取得市场分析数据的同时，进一步展开对于商业街所处地区以及昆山地区详尽的调查与研究，以得到本土市民经济能力、购买需求、消费行为和消 费心理的详尽情报； 4、从专业市场顾问的立场出发，我们所给予贵司的企划建议，在后续开展的研究工作中，将获得更为充分的事实依据， 另一方面，之前提出的假设或观点，也能够在实地调研 后，获得实证性的判断以作出准确之决策； 2）昆山市区商业及周边环境描述 1、昆山市人口经济状况：被誉为昆山后花园的昆山市，2005 年综合实力已跃居全国县级市榜首。其实在 2004 年，昆山就以占全国近万分之一的土地、万分之五的人口，创造了 占全国千分之四点一的 GDP、百分之二的合同外资、百分之二点三的到帐外资、百分之二的进出口总额。而据昆山统计局的可靠数字告诉我们，截至 2005 年度 11 月份，昆山市 GDP 以达到6735613 万元（同比增长高达 25.6% ），而人均可支配支出金额也超过万元，昆山也将在江苏省内率先建成全面小康社会，率先向基本现代化目标迈进。同时从昆山市 外来人口管理办公室 所得到的可靠消息来看， 截止 7 月底，全市外来人口登记数 64.47 万，为去年同期的 137.4%，超过全市 63.4 万常住人口数，比去年年末外来人口登记数 62.5 万增加了 1.97 万人。全市总人口合计达 127.87 万人，外来人口占总人口的比量已达 50.42% 。而昆山最近在制定“城市发展概念性规划”时的调查估测，昆山白天的人口约为 100 万 人，晚上却只剩下 90 万人。这消失的 10 万人口中，相当一部分“隐匿”到上海了。也就是有近十万上海人选择在昆山从业，而依然居住在上海。 2、区位交通：本案所在区位本属于市中心，交通便利，市内多条主要交通线路都从本案所在区内通过，但该案所在的娄江南段地区，即柏芦路至长江路段，这一狭长地带却仅有 一趟目前昆山载客量最少、等待时间最长的三路车经过。而从市中心的正阳桥步行至该案仍需至少十五分钟左右，同时这一地段没有任何具有影响力的商铺与娱乐场所，这对于生 活习惯与其他经济发达城市局民截然不同的昆山人来说，这样的距离还是有些挑战。 1 运盛 东新街商业开发建设性报告 3、昆山市区商业简述 昆山市区目前的商业分布格局比较散乱，暂时还没有形成一个较大的商业消费圈。从区域分布和相对集中的角度来讲，当前昆山的商业街主要有北门路（以服装饰品、休闲娱 乐、餐饮为主）、亭林路（以珠宝服饰、房产售楼为主）、人民路（以大的服装百货、娱乐休闲为主）、柏庐路（以装饰、建材、五金为主）、震川西路（以通讯为主）等等。 其实，目前人流量和人气较大的只有人民路、北门路和亭林路。它们所针对的消费群体也相差无几。人民路靠昆山商厦、玉峰大厦、世纪百货以及即将投入使用的吉隆大厦、 金龙大厦等，拉拢一些中、偏高档的消费群体。北门路主要面对的是中档消费人群。而亭林路和柏庐路的中茵广场、莱茵广场主要针对中、偏高档的女性客户，商家多以经营珠宝、 美容等。另外，亭林路也是房产售楼处的集中地。具体分析如右表： 区域 人民路 北门路 亭林路 柏庐路（中茵、莱茵广场） 档次 中、偏高档 中、偏低档 高档 中、偏高档 主要服务 服装/饰品/餐饮 服装/娱乐 服装/珠宝/售楼 餐饮/休闲娱乐/装饰建材 形态 纯商业 纯商业 纯商业 底商 消费人群 白领、金领阶层 居民、企业员工 白领、金领阶层 外籍人士、金领 辐射半径 大 大 中 小 特征 老商业街 新商业街 新商业街 较老商业街 另外，位于震川路与柏庐路交叉口的永泰田广场，以及前进西路与中山路交叉口的世贸广场这两个规模较大的商