4：天安第一城项目营销推广策划精装本3.pdfVIP

第三部分：工程营销推广计划 一、工程营销推广目标设定 1-1、销售目标按销售的难易度细分 1、以市场供需情况判断，最难点单位： 小高层 5-6# C －1 单元 138.96 平方 M 和其顶层复式 188.36 平方 M 共 32 套 , 占一期总套数的 9.9% 。 2 、以市场供需情况判断，次难点单位： 小高层 3-4#A 单元 ,三房二厅二卫为： 169.98 平方 M ，共 68 套；顶层复 式 246.32 平方 M 共 8 套 ,228.6 平方 M 共 8 套 , 及其顶层复式 188.36 平方 M4 套；合计 88 套，占一期总套数的 27.3% 。 3、以市场供需情况判断，适中单位： 小高层 3-4#B 单元 159.50 平方 M, 小高层 5-6#C 单元 157.86 平方 M, 多层 7-9#145.05 平方 M 户型 , 共 150 套，占一期总套数的 46.6% 。 4、以市场供需情况判断，预计较畅销的户型 : 多层 7-9# 顶层跃式 , 面积 212.16 平方 M或是 221.78 平方 M， 共 18 套，占总套数的 5.6%。 60 / 14 5 、以市场供需情况判断，预计畅销的户型： 连排别墅和双拼别墅共 34 套，占总套数的 10.6%。 6 、总结： 由以上分析，基本适合现有市场供需状况的户型面积共有 202 套。占 工程所提供全部个体产品数量的 62%，而这 202 套的户型面积中，跃层和别 墅共有 52 套，占畅销套数的 25 ％，说明产品的销路比较单一，针对性比较 强。 剩余 120 套面积较难接受的户型中，两室和三室的大面积造成了工程 销售的难点，也可能会成为本工程未来的“尾盘”所在。 1-2 、销售时间控制 鉴于本工程一期的入伙时间基本会定在 2002 年 11 月，离现在还有 5 个 月，因此，我司建议，在发展商资金压力不大的前提下，本工程的销售速度设 定不宜过快但也不宜太慢，原因有以下 3 点： 1 、任何过快的销售速度都是以损失价格为前提的，平稳有节奏的销售速度， 能得到更好的投资回报，使发展商获得丰厚的利润。 2 、销售速度过快会引起一系列的目标市场不稳定，理由： A、 目标客群容易产生观望心态，影响销售的高效率进行。 B、销售稳定性不够，会产生系列客群纠纷以至销售最终达不到成功。 C、销售过快，二期工程跟不上进度，影响整体销售。 61 / 14 3 、销售太慢会让市场对工程的信心下降，对售楼员的心态影响较大，也会对 发展商的资金运转产生压力。 总结：由此，从销售节奏和销售速度分析得出，工程销售的完成时点应该 设定在 2002 年 12 月 31 日。 1-3、工程销售时点确定 1、工程的销售时点可基本上确认为开盘时点和公开上市时点二类。 （1）、 2002 年 5 月 15 日为公开上市时点，标志工程正式在长春市场亮相。 A、 2002 年 5 月 15 日—— 20002 年 5 月 19 日为长春市春季房交会。届 时，展览一出，必将引起市场注目。这是客观存在的一个时间点， 是无法改变的，根据我司分析，工程的实际亮相时间应该拖后。 B、 房交会上必然会出现系