2017长沙写字楼市场报告—2017年半年刊.pdfVIP

作者： ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途 封 面 页 I / 31 前言： 上半年， “政策向左，市场向右 ”的困局格外明显。房地产行业政策一方面继续支持高库存的二线 和三四线城市落实各种措施去库存。另一方面 ,一线城市和热点二、三线城市密集出台以 “限购、限 贷、限价、限售 ”为核心的紧缩调控措施。从政策效果看，无疑陷入了 “政策向左，市场向右 ”的困局， 紧缩政策的四面 “围堵 ”只是让投资需求和资金从核心城市四处 “外溢 ”至其他城市，以至于前期诸多高库 存压力城市都走出了 “量价齐升 ”之路。个人收集整理 勿做商业用途 这些现象的核心原因在于 :无论是信贷收缩还是 “四限 ”扩围，都没有从根本上改变投资者对热点城 市房地产市场前景和房产投资财富效应预期的判断。虽然金融 “缩表 ”,但整体融资环境仍相对宽松，但 5 月房贷增量规模却并不算少。在热点一、二线城市 “四限 ”情况下，更多资金流向三四线城市。个人收 集整理 勿做商业用途 正是在这样的情况下，上半年各线城市成交量全线回落，一线城市成 “重灾区 ”，成交量同、环比 跌幅都在 40% 左右。二线城市成交表现不容乐观，苏州、合肥、南京等市同比腰斩。核心城市周边的 三四线成交持续低迷，珠海、无锡、东莞、中山、常熟等市成交量明显回落。与此形成鲜明对比的 是，盐城、汕头、湘潭等三四线城市市场热度显著提升，成交量同、环比均实现较大比例增长，汕头 更是同比大增 215% ，市场热度可见一斑。综合而言，当下三四线城市房地产市场进一步分化，市场热 度梯次转移，核心城市周边的三四线城市收政策抑制成交量降至较低水平；更多三四线城市如雨后春 笋般迅速成为热点，如徐州、盐城、汕头等成交量呈加速上涨之势。个人收集整理 勿做商业用途 从房价趋势看，随着紧缩调控政策不断升级、效果叠加的确减缓了房价上涨势头，二季度以来重 点一、二线城市房价涨幅持续放缓，如广州、深圳、福州、苏州等。而武汉、合肥、杭州等城市涨幅 在 5%左右。与此同时，新晋热点二线城市和部分三四线城市房价快速持续上涨，譬如长沙、西安、宁 波、南宁，部分城市价格已达高位。而环一线和热点二线的三四线城市，在需求外溢以及政策利好 下，住宅价格较去年下半年快速增长，例如珠海、惠州同环比涨幅均高于 40% ；其次，如太仓、芜 湖、湖州、南通等在去年房价疯涨基础上继续高位上涨的城市，环比保持 10%的增幅，同比涨幅均在 20% 以上。个人收集整理 勿做商业用途 针对当前政策造成的 “逆向分化 ”也好，还是 “按下葫芦浮起瓢 ”也罢，之前的高库存压力二线和三四 线市场开始走上量价齐升的通道。我们预计不排除会有更多的三四线城市跟进落地 “限购、限贷、限 价、限售 ”等紧缩政策，轮动效应带来的结果就是三四线城市将成为楼市调控的新主场。随着政策调控 蔓延至三四线城市，以及部分城市开始执行 “四限 ”之下，未来楼市将逐渐在政策的威力之下慢慢回归 理性。个人收集整理 勿做商业用途 对于非热点城市，应当抓好 2017 年限购、限贷带来的需求溢出机会，尤其是环核心城市圈的三、