北京商业地产发展概况及综合体项目调研报告.pdfVIP

北京商业地产发展概况及 综合体项目调研报告 投资发展中心 壹 ● 商业地产市场发展概况 贰 ● 2010年商业地产市场分析 叁 ● 2011年年商业地产市场分析 肆 ● 传统商圈和现有商圈介绍 伍 ● 新兴商圈形成及发展因素 陆 ● 典型城市综合体调研 柒 ● 通州商业项目调研 壹 ● 北京商业地产发展概况 地产发展现状 年后，北京商业地产持续升温，商业地产高速发展，各区域项目纷纷落成。海淀区的奥北地区在奥运会之 善了周边配套措施；丰台、石景山区也在西CBD和南城发展计划落成如万达广场等大体量的商业项目； D计划东扩的面积几乎等于目前CBD的面积，可以说这几年也在逐渐落成。下表列出商业地产09-10年已落 业项目： 的演变和发展 年基于市场经济的发展以及对全球经济活动的预测，北京市政府就提出了《北京城市总体规划1991-2010》 京商务中心区（CBD）的构想。在综合考虑了北京城地理分布、中心区域古都保存以及交通等因素后，国 批准了CBD的建立，其范围为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.9 ，即约400万公顷。 的《北京市总体规划1991-2010》还提出构建国家级金融管理中心的规划，集中管理国家级银行总行以及非 机构总部。金融街商圈位于西城区西二环，，目前占地118公顷（118万平米），建面402万平米，写字楼占 金融街2009年实现税收1707.2亿元，占北京税收的28.4%，2010年上半年度实现税收992.4亿元，占西城区 目前它集中管理了超过40万亿的金融总资产，占全国金融总资产的47.6%。 年5月国务院批准中国第一个国家级高新科技产业区，中关村商圈是随着中关村科技园的规划和发展带动发 。中关村商圈早期规划的时候就被定为为“中国硅谷”。上地、大钟寺商圈也是随着中关村商圈发展起来， 居”商业为主。 商圈是在自广安门和广渠门的拓宽改造和宣武门外大街北改造为“国际传媒大道”而成名的，将会是继CBD 、中关村商圈之后北京有一个举足轻重的新兴商圈，其代表商业有国际传媒商贸城、传媒未来城等。 08年北京奥运的开展，奥运场馆的建设坐落在北京亚运村周边，众多房产开发商看到了这里的价值，短时 猛增。为了满足骤增的人群，其商业配套设施也迅速得到了完善。 业销售模式 一般的商业地产的销售模式分为只售不租、只租不售和租售结合，其中出售又分为先售后租回和整体出售 据统计，北京市商业地产中三种销售模式三分天下，分别占比34%、33%和31%，其中售后租回的占全部 41% ，可见销售仍然是占据了商业地产的主要模式。究其原因，在结合了众多资料考虑后，我们总结出来 下几点： ) 分商业项目的业态来看，传统百货、购物中心、商业街以及商铺等纯销售的比例并不高，大约在10%-20 ，而写字楼配套和底商的销售的占40%-50%之多，主要原因是写字楼配套对商业业态的招商定位、对开 持续经营的要求不高，开发商可以快速出售以回笼资金，而百货、购物中心等具有业态整体性的特点， 策划则必须要对项目定位、产品定位、分割商铺定位合理，只有定位合理，才能保证长期的可持续经营 。 ) 由于写字楼配套和底商占商业项目的比例还是挺高的，而开发商在写字楼开发前本身就缺乏长期经营的 耐心，因此采取短、平、快的纯销售模式成为了必然。 ) 理论上说，售后返租是开发商为了达到快速销售回笼资金，答应给予投资者固定年年回报的一种营销手 是售后租回占比如此高的一个原因。 ) 从商服的发展趋势来看，随着长期经营意识的加强，国际视野的开拓，越来越多开发商意识到只有把握 ，不急于回笼资金，从而获取长远的利润，因此对长期经营能力要求较高的商业业态采取只租不售的方 越来越多。 售比和投资回报率 一般指单位建面的月租金和房屋单价之比，是国际上常用于衡量楼市运行是否良好的指标，一般来说租售 1:300之间为正常，比值越高，说明该地区的房产投资潜力较大。 比来看，北京地区的商业投资潜力是较大的，其中东西两城、朝阳和海淀区等都不到1:100。其二，东城 的租金最高，这是因为金融街商圈的缘故。其三，朝阳、海