博思堂2011年咸宁福星城5月推广执行方案.pdfVIP

“大”宅风范 Reward Xianning Waiting with a Miracle 咸宁福星城5月推广执行方案 XL号首度升级 从大房子 大生活的畅想走到眼前的华丽转变 前期推广回顾： 福星城以社区文化年为主线。4月针对福星城做了一次乐购嘉 年华活动，联名各大商家进行了强势宣传，其中给出的优惠 幅度相当可观。拥有了较大的关注的，为5月销售打下了基 础。 福星城高层剩余货量统计 剩余住宅产品分析： A、133㎡以上大户型产品为91套，占据总剩余产品50%左 右。较上月减少10%。 B、从案场销售代表得知，他们主要集中在20楼层以上，主 要集中在C1和D5栋，总价都在50—60万左右，相对咸宁市 场同等面积的产品，价格高出一个水平。这也是造成高楼 层大户型产品去化相对较缓的重要原因。 C、大户型的购买客户主要集中在30-40岁三口之家，属于 企业的中层阶级，有一定的购买能力，属于改善型置业。 D、武汉现今政策影响，会导致一部分人群更加关注咸宁区 域楼盘。 结论： 从目前销售形势来看，大户型的消化速度较慢，但还是有 购买的客群，大约是经济能力较强的客户，以改善型为 主。但剩余户型有一部分采光受阻挡，属于硬伤，对于销 售增加了很大的难度。 将剩余大户型的价值点落到实处，与普通小型住 宅形成对比，抓住改善型客户及武汉到咸宁观房 人群，成为5月推广阶段的主要攻击点。 分析剩余产品的特点： 首先，大户型高层产品价值拆分 1、景观更好：100米高度做为咸宁超高层产品，超高层大户型产 品拥有更好的景观视野，赏景性更佳； 2、功能性增强：X系大户型均有花园餐厅，270度观景阳台，超大 客厅开间等体面空间，超乎居住之上的空间享受设计，大幅提升 空间居住带来的体验和价值认同； 3、节省置业成本：空间增加同时，更适合置业者家庭 “可持续 性”居住要求，相比二次、三次置换成本，购买大空间产品能够 节省置换成本，更适合家庭式置业需求。 4、居住保障性：福星惠誉作为大型央企品牌开发商，给置业者最 大的信心保证。 大房子能带给我们什么样的体验？相对于普 通型住宅拥有什么样的优势？ 建议5月份针对中青年人群定制推广策略，通过线上线下整 合，现场举办家庭式温馨活动，使福星城在5月持续发出声 音。 从中发现我们的大户型剩余产品， * 空间面积大了一些，空间功能性多了一些， * 家庭生活的形式多了一些， * 居住保障多了一些， * 居住的体面感多了些， * 居于高处的风景体验多了些， * 重复置业生活成本少了一些…… 于是推出大户型战线攻击点一： “加大一点，生活向前一大步” 普通小户型 高层大户型 5.7米左右开间，居家自用 7米开间，亲友共娱乐 小三房、三房配置，只能接待一 四房配置，双方父母同时接待 对亲友 多层，高层设计，新鲜空气含氧 超高层设计，绝对领袖100米高 70% 度，新鲜空气独享 直线阳台，眼观只有前方 270 °转角阳台，阳光更充足 于是推出大户型战线攻击点二： “算笔账，投资好去处” 武汉中心楼盘均价突破12000元/平米，户型面积基本偏向中到大户型； 类中心楼盘均价突破9000元/平米，户型面积齐全； 三环线楼盘均价6600元/平米，户型面积齐全； 咸宁楼盘均价4月销售均价2800元左右（市区，截止到4月18 日） 在武汉周边城区投资一套小户型面积成本就超过咸宁市区一套大户型成本。 结论： 我们的大户型货源所面对的客群，锁定为市场改善人群， 他们是“家庭式改善”，经济实力更强一些，他们置业的角 度考虑的更多的是家庭的成长需要，以及现有居住环境条 件不能满足他们的居住需求。要让这类人群直观的看见， 品牌，功能，舒适度上的变化。 对于武汉到咸宁看房人群，可采取价格类比的形式，吸引 上门。 5月大户型推广主题：