某某商务广场写字楼营销报告.pptxVIP

目录 Contents;PART.1-营销篇;至2012年12月初，完成办公产品房源80%去化！;充分蓄水，体验式营销，开盘一日引爆;如何保证该任务指标 为保证项目销售情况的顺利进行，项目须达到如下要求：;A.政策面持续打压住宅市场，且目前来看不会出现政策面回暖情况。 B.个人住宅市场限贷，造成观望气氛加剧，且投资客会因为政策面的原因投资行为趋向谨慎。 C.媒体配合政府行为，对于地产界的负面报道增多。 D.由于媒体的一些报道，及地产界近几年的价格波动巨大，造成无论什么样的价格，购买者始终认为??价格水分大，还有降价余地，从而导致销售环节难度加大。;S（优势） 毗邻花桥管委会大厦，政府政策引导性强。 紧临11号线地铁口，交通边界。 集群效应，未来升值潜力高。 大厦外立面简单大气，整体气场可观。 开发商实力雄厚，客户的信心保证。;核心问题界定;客户联动： 联合花桥当地商会、其他行业协会推广 结合汉宇强大的一二手门店联动资源，为项目拓展上海及外区域市场的客户资源。;价格策略;1月;销售节奏;营销目标： ——首批开盘去化40%以上，首次加推整体去化50%以上，二次加推去化70%以上。;价格建议;平开高走，销售过程中阶段性小幅上浮； 给已购客户增强信心，给未购客户营造升值预期； 首批开盘过后： 价格上调10% 首次开盘过后： 价格上调5% 二次开盘过后： 价格上调5% 说明：以上价格具体调整幅度及时机，将依据需求客户量和产品存量来定；;价格策略;商务条件： 上海汉宇营销代理费用以总销5%计算，作为项目总销代理佣收金额。另，为刺激销售业绩，建议建立现金奖励制度。以实际成交为准，按15000元/套作为对业务员成交后的现金奖励，将一二手联动的积极性发挥到最高效率；; 按照传统写字楼产品销售经验，首批产品的去化情况好坏，将直接决定产品后期的销售成败。因此，我司建议项目开盘前，务必为项目留有充分的蓄客积累时间（汉宇建议最少留足3个月的蓄水时间），而一期的开盘量，也需根据客户积累的量来确定开盘房源放量，避免出现销售仓促，有价无市的尴尬局面；;PART.2-客户篇;辅助建议;辅助建议;辅助建议;投资客 问题：如何鼓舞投资信心，确保客户上门？ 解决：部分带租约，跟着亚太去赚钱。 1、招商先行，根据实际的招商情况，考虑部分物业带租约销售 2、通过广告、活动，给予投资客一定的优惠及利益说明（XX大型企业进驻、轨道11号线旁，花桥就是上海）;辅助建议;营销主题：; “渡假式商务办公环境”不仅仅是一个概念，更需要实际的服务支撑起概念。 写字楼激烈的竞争实质体现在大楼的真正“品质”上！;为配合“体验式营销”的销售策略，以及根据项目主要面临外地投资客户的特点。因此建议在销售现场实现“情景化”样板区打造。让客户切切实实的感受到项目的品质及价值感，促成客户的成交冲动欲望。;经实地考察，花桥地区在售写字楼的服务配套相对薄弱，管理上也不够悉心。建议项目设置前台区域的服务人员，提供叫车、叫餐等服务台，为客户提供更加人性化的服务。 ;3、业态多元化;考虑因素： 体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感 建议要点： 指位明确； 采用国际统一图标； 造型精雅； 材质商务感强;案名推荐—— 由于本案项目一期产品与二期产品不同，为避免市场客户的惯性思维，建议针对二期5A写字楼案名进行重新塑造，但一定需要保留“亚太”案名，以避免之前推广宣传作用的失效及浪费。;辅助建议;辅助建议;按照传统写字楼产品销售经验，首批产品的去化情况好坏，将直接决定产品后期的销售成败。因此，我司建议项目开盘前，务必为项目留有充分的蓄客积累时间（汉宇建议最少留足3个月的蓄水时间），而一期的开盘量，也需根据客户积累的量来确定开盘房源放量，避免出现销售仓促，有价无市的尴尬局面；;PART.3-推广篇;媒体配合;媒体配合;媒体配合;定向团体销售模式 面向全市范围内的中、大型机关团体、银行、医院、各行业的商会或者俱乐部等机构，开展专项活动，配合以具有诱惑力的促销措施，逐步渗透并启动团购及客带客。 ;;联合模式 选定政府机关、银行、大型商场、洗浴中心、酒店、高尔夫球会、高档汽车4S店等作为联合推广单位，在相应单位的场所内设置专用柜台进行资料的派发及宣介活动。;媒体配合;汉宇全员营销联动平台;媒体配合;媒体配合;媒体配合;4、业主答谢酒会。;媒体种类;媒体配合;媒体配合;根据商业项目常规操盘经验，营销费用一般在总销的1%-1.5%之间，本案推广费用按总销1.2%计算。;根据项目销售节奏及推广进程，广告投入主要分为3阶段进行投放 ※第一阶段（形象推广期：2011年10月）： 该阶段主要任务为快速引爆市场，建议广告放量占总广告款的50%。 ※第二阶段（开盘蓄水期：2012