8第八章成本法.pptVIP

2 ．成新折扣法： 通过估价人员对待估建筑物 的结构、装修、设备等 完好情况 进行实地观察， 并判断由物理、功能和经济因素等引起的各类价 值的减损情况，予以统计，判断建筑物 总的折旧 程度或成新度。 实务中 四、建筑物折旧 基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例 成本法 2020/1/23 31 3 ．市场提取法： 利用含有与估价对象中的 建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比 实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的 方法 建筑物折旧＝土地重新购建价格 + 建筑物重新购建 价格－旧的房地产价值＝建筑物重新购建价格－ （旧的房地产价值－土地重新购建价格） ＝建筑 物重新购建价格－ 建筑物折旧后价值 总折旧率＝建筑物折旧÷建筑物重新购建价格 年平均折旧率＝总折旧率÷建筑物年龄 实务中 四、建筑物折旧 基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例 成本法 2020/1/23 32 4 ．分解法： 先把建筑物折旧分成三种类型 的折旧，分别进行测算，再相加来求取建 筑物折旧的方法。 建筑物折旧总额＝物质折旧 + 功能折旧 + 外部折旧 四、建筑物折旧 基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例 成本法 2020/1/23 33 第八章 成本法及其应用 房地产估价 2020/1/23 1 本章主要内容： 成本法含义、理论依据、适用的估价对象、估 价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个 步骤所涉及的具体内容。 成本法 学习内容 主要内容 8 .1 成本法的基本原理 8.2 房地产价格构成 8.3 成本法的计算公式 8.4 建筑物的重置价格 8.5 建筑物折旧 8.6 成本法运用举例 2020/1/23 2 （一）概念： 成本法 是求取估价对象在 估 价时点 的 重新购建价格和折旧 ，然后将 重新购建价格 减去 折旧 ，以此估算估价 对象的价值的方法。 基本原理 + 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例 （二）理论依据： 从卖方的角度来看： 销售价格≥成本 = 各项费用及正常的利润和税金 从买方的角度来看： 替代原理 支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地 产所需花费的代价 一、成本法的基本原理 成本法 开发已花 费的代价 ≤ 共同点 ≤ 重新开发必 要的支出 卖方的 底线 买方的 底线 正常的开发 代价 2020/1/23 3 以房地产 重新开 发成本 为导向求 房地产价值 ? 新近开发建造、计划开发建造或者可以 假设重新开发建造的房地产，均适合。 ? 特别适用于既无收益又很少发生交易的 房地产的估价 （ 限制了 市场法 和 收益法 ） ? 单纯建筑物的估价 ? 市场不完善或狭小市场上无法运用比较 法估价的房地产。 ? 房地产保险 ( 包括投保和理赔 ) 及其他损 害赔偿中的估价 适 用 对 象 基本原理 + 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例 一、成本法的基本原理 成本法 2020/1/23 4 1. 自由竞争 ( 即可以自由进入市场 ) 2. 该种商品本身可以大量重复生产 成本的增减 ≠ 价值的增减 价格 = 成本 + 平均利润 基本原理 + 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例 注意： 1. 应采用 客观成本 而非实际成本； 2. 在客观成本的基础上结合选址、规划设计条件等 的分析进行调整； 3. 在客观成本的基础上结合 市场供求分析 进行调整。 供大于求时，价值应下调 求大于供时，价值应上调 一、成本法的基本原理 具备的条件 成本法 2020/1/23 5 重新开发时大 多数单位和个 人的一般花费 ? 弄清估价对象房地产的价格构成； ? 估算重新购建价格； ? 测算建筑物折旧； ? 利用相应的公式求取积算价格。