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业主的建筑物区分所有权之评析(中) 杨立新 中国人民大学法学院 教授 关键词: 区分所有权/专有权/共有权/共同管理权/成员权/建筑 物 内容提要: 建筑物依土地之承载得其成就, 人类因建筑物之依 归而创建文明。因此, 建筑物之于人类发展, 占非常重要地位。建筑 物之所有权及利用权, 更是物权法规则的核心之一。而建筑物区分所 有权之渊源, 由来久远, 于古老之埃及、巴比伦及希腊之律法即有迹 可寻。19 世纪初, 区分所有权的形式即已为各国地区之民事立法所 采用, 二次世界大战结束后, 建筑物区分所有权制度, 更发展为各 国地区不动产所有权法律上之重要制度。我国为因应城市公有化、福 利型住房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求, 暨顺应我国 城市化进程的加速, 并为取得多层或高层住宅之城市居民提供立体 物权的规范依据, 于《物权法》第六章专章规定了“业主的建筑物区 分所有权”。但检视《物权法》关于建筑物区分所有权制度的规定, 仍 存有不足以规范区分所有权法律关系之处。为此, 本文试图从建筑物 区分所有权理论分析角度入手, 检视《物权法》第六章的立法取向及 其基本内容, 并提出其存在的相关问题与解决对策, 俾作为日后最 高人民法院为司法解释或法院判决之参考依据。 1 三、《物权法》规定业主的建筑物区分所有权的基本内容 《物权法》第六章名称为“业主的建筑物区分所有权”,共计有 14 个条文,即自第70 条至第83 条之规定,其基本内容可分为专有 权、共有权及共同管理权等三种,兹胪陈如下: (一)《物权法》对专有权的规定 《物权法》第 71 条和第72 条第2 款,规定了三个内容。 1. 规定专有权的所有权权能 业主对区分所有的建筑物内的住宅、经营性用房等 [1]专有部分 享有占有、使用、收益和处分的权利,具有所有权的全部权能,与其他 所有权没有区别。 2. 规定对专有权的限制 业主行使专有权不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合 法权益。其目的在于限制业主对专有权部分的事实处分,即不得毁坏、 灭失专有部分,以免危害整个建筑物的安全结构与全体住户的人身财 产安全。 3. 规定专有权的主导性 在建筑物区分所有权的三种权利中,专有权具有主导性,能够带 动其他两个权利的流转。具体表现于购买房产时,一般交易上购买方 2 均以商品房的专有权范围多寡为其主要判断依据,至于绿地、楼梯、 大门、楼道等共有部分,仅是购买方考虑之次要因素。因此, 建筑物 区分所有权的专有权在学理上被称之为建筑物区分所有权的单独性 灵魂 [2], 是三种权利中的主导性权利。此由第72 条第2 款规定, 业主转让其建筑物专有部分所有权的, 其对建筑物共有部分享有的 共有权和共同管理权一并转让, 观之即明。台湾地区“公寓大厦管理 条例”第 4 条规定: “区分所有权人除法律另有限制外, 对其专有 部分, 得自由使用、收益、处分, 并排除他人干涉。专有部分不得与 其所属建筑物共有部分之应有部分及其基地所有权或地上权之应有 部分分离而为移转或设定负担。”亦与大陆《物权法》第71 条及第 72 条第2 款规定同一旨趣。 (二) 《物权法》对共有权的规定 《物权法》第 72 条第1 款和第73 条、第 74 条系规定共有权 的规则, 有两个半条文。所谓共有权系指区分所有权人依照法律或管 理规约之规定, 对区分所有建筑物共有部分所享有之占有、使用和收 益的权利 [3]。分述如下: 1. 共有权是建筑物区分所有权的共同性灵魂共有权 ( Gemeinschaf tliches Eigent um) , 亦称“共有部分持分权”或 “持分共有权部分”(Miteigent umsanteil am Gemeinschaf tlichen Eigentum) [4], 与专有权共同构成建筑物区分所有权制度的两个灵 魂。而共有权依通说, 乃指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约