中原XXXX深业火车西站项目定位及物业发展建议160.pptx

FOCUS２FOCUS 5FOCUS 4FOCUS ３FOCUS 1项目物业发展建议市场分析项目发展策略　报告思路FOCUS 1市场分析宏观经济分析宏观政策分析房地产发展态势片区分析个盘分析宏观经济分析 居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变 （惠州市统计局关于2006年国民经济和社会发展的统计公报） 惠州2006年人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破3000美元大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，惠州的房地产正处于稳定的快速增长阶段。 宏观经济分析 惠州人口快速增长，住宅市场供应缺口较大 上表看出惠州人口总量成逐渐增加趋势，其中城区人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然导致住宅市场的刚性需求增加，按照全国人均居住面积24.97 ㎡计算，从2005年至2010年间，住宅市场需求为3200万㎡，以2006年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场缺口。 FOCUS 1市场分析宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势片区分析个盘分析宏观政策对房地产的影响 1、2007年7-9月房地产业的宏观政策法规及银行动态 推出一系列的新政，显示了政府对调控房价的决心，一定会影响到投资者的投资热情，导致市场交易量的暂时放缓。宏观政策对房地产的影响2、新证出台目的9月28日这次新政出台，调整主要是针对个人住房贷款，打击房地产投机行为。2.1、对象：已有一套住房使用了贷款，再申请第二套或以上住房贷款的购房者。而对于第一套住房是一次性付款的购房者不适用。2.2、首付、利率双重调控对于第二套房贷款者，不仅首付提高至4成，而且不使用优惠利率的基础上还上浮10%的房贷利率，在加息多次后，利率的上调对投机行为起到了有效的打击作用，压缩了炒房的利润空间。宏观政策对房地产的影响3、后市预测3.1、新政对开发商开发资金影响较小，但对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。3.2、房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，深圳市场8月市场进入观望，而在九月底出台次提高第二套房首付的政策，其对市场的冲击已经有所缓解。预计后市成交量会在低位有一个徘徊过程。3.3、2007年底到2008年，新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的回暖。FOCUS 1市场分析宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势片区分析个盘分析惠州房地产态势2007年1-9月份惠州房地产市场增长迅猛2007年前八月，惠州房地产开发投资完成72.84亿元，增长一倍，其投资额占地三产业投资的比重为62.8%，占比与上年同期相比上升10.8个百分点。1-8月全市商品房销售面积为217.69万平方米，增长89.6%，商品房销售合同金额为82.84亿元，增长1.5倍。1-9月，惠城区新盘预售总量较去年增加了48%，共有18810套商品房成功预售，总预售金额是去年前三个季度的两倍，达到了90多亿元。1-9月，惠城区商品房预售均价达到了4567元／平米，较今年6月份统计的上半年预售均价4092元/平米高出了475元。9月份惠城区商品房预售均价达到了5078元/平米，而去年9月份的统计数据为3005元/平米，涨幅高达69%。惠州房地产态势 房产交易价格快速上涨2、惠州市房地产价格自2004年之后，持续上涨; 2007年第三季度，均价再创新高,为4567元/㎡。惠州房地产态势2007年惠州三级市场出现了良性的增长态势近几年惠城区二手房市场交易情况表注：以上数据来源于市房产交易中心2007年上半年，惠州房地产供需已在一个新的高价位上运行，带动了房地产三级市场价格的增长。 惠州房地产态势品牌开发商陆续进驻惠州，未来大盘竞争激烈。 据市调显示，2007年中信集团通过建设投资三环路，从政府手里优惠取得汤泉、文头岭、金山湖三块宝地；雅居乐已获得100万平米开发土地；万科取得了惠州江北40号小区40万建面的土地；佳兆业取得至少100万平方的土地开发;……大盘规划，居住品质成为楼盘开发的新方向。欧式建筑仍然是楼市的主流风格，户型创新是市场的趋势，板楼、南北通透、入户花园、廊院、可变户型等。未来价格继续上扬，销售速度相对放缓。FOCUS 1市场分析宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势片区分析个盘分析片区分析江北片区西片区下角片区水口片区本项目东平片区河南岸、金山湖片区龙丰、鹅岭、上排片区 片区分析江北片区：占据地段优势，定位为惠州未来的CBD，集办公、商业、金融、居住、休闲以及娱乐为一体,未来发展前景巨大。现阶段已形成了以开发高档楼盘为主的区域特征——CBD行政商务中心；水口片区：作为惠州市区的东大门，水口正在打造惠州市区东部区域性城市中心，成为魅力新水口——惠州未来的CLD中心；金山湖片区：作为惠州未来惠城商品房主要供应区域，土地储备